Annuiteetgraafik tähendab, et ettevõtte igakuine laenumakse püsib kogu tagasimaksmisperioodi jooksul ühesuurune, kui intressimäär ja ülejäänud lepingutingimused ei muutu: makse sees väheneb intressi osakaal ja kasvab põhiosa osakaal. Muutuva intressiga laenu puhul, näiteks kui määra osaks on euribor, arvutatakse makse iga määramuutuse järel uuesti, seega ühtlane makse ei ole automaatne lubadus. Võrdsete põhiosade graafiku puhul on ühesuurune hoopis põhiosa makse, mistõttu kogumakse aja jooksul väheneb. Bulletgraafiku puhul makstakse jooksvalt ainult intressi ja kogu põhiosa tagastatakse ühe maksena perioodi lõpus. Allikad: Juristaitab.ee ja minuraha.ee sõnaraamat.
Graafiku valik ei ole tehniline pisidetail. See määrab, kui palju raha jääb ettevõttes igakuiselt kasutada ja millal tuleb suurem koormus. Sama laenusumma ja sama intressimääraga võivad kolm graafikut käituda rahavoos täiesti erinevalt.
Kolm graafikut ühes näites
Võtame hüpoteetilise näite: põhiosa 100 000 EUR, nominaalne intress 12% aastas ehk 1% kuus, periood 12 kuud, muid tasusid näites ei arvestata. Numbrid on ainult illustratiivsed ega esita ühegi konkreetse pakkumise tingimusi.
| Graafik | Igakuine makse | Viimane makse | Intress kokku (umbes) |
|---|---|---|---|
| Annuiteet | 8884,88 EUR kogu aja | 8884,88 EUR (ümardus võib muuta) | 6618,55 EUR |
| Võrdsed põhiosad | 9333,33 EUR esimesel kuul | 8416,67 EUR | 6500 EUR |
| Bullet | 1000 EUR intress | 101 000 EUR | 12 000 EUR |
Viimane veerg näitab ainult intressi. Lepingutasu, notaritasu, hindamise ja kindlustuse kulud ei ole siin arvestatud, seega ei ole see number laenu kogukulu ega hinnapakkumine.
Põhjus, miks annuiteetgraafik ja võrdsete põhiosade graafik annavad erineva intressikogusumma, on põhiosa tagastamise tempo. Võrdsete põhiosade puhul väheneb laenujääk algusest peale kiiremini, seega intressi arvestatakse suuremalt jäägilt lühemat aega. Annuiteetgraafikus on makse ühtlane, mistõttu alguses tagastatakse põhiosa aeglasemalt. Bulleti puhul põhiosa jooksvalt üldse ei vähene ja intress arvestatakse kogu perioodi täieliku jäägi pealt.
Millele graafikut valides tähelepanu pöörata
- Kuumakse ennustatavus. Annuiteetgraafik annab iga kuu ühesuuruse makse, mis lihtsustab eelarvestamist. Võrdsete põhiosadega on algkoormus suurem, kuid väheneb.
- Kõrgeim üksikmakse. Vaata graafikust välja suurim makse perioodi jooksul, sealhulgas bulleti puhul perioodi lõpu põhiosamakse, ja võrdle seda ettevõtte reaalse rahavooga.
- Intressikulu kogu perioodil. Kiirem põhiosa tagastamine tähendab tavaliselt väiksemat intressikogusummat, kuid suuremat igakuist koormust.
- Laekumiste rütm. Kui müügitulu laekub suurte ja ebakorrapäraste maksetena, peab graafik seda taluma. Ühtlast kuutulu omaval ettevõttel on võimalusi rohkem.
- Ennetähtaegne tagastamine. Uuri tingimustest, kas ja millal ennetähtaegne tagastamine on võimalik ning kas selle eest tuleb tasu. Näiteks on Nordic Hypo korduvate küsimuste järgi intress arvestatud tegelikult kasutusel oleva laenujäägi pealt ja ennetähtaegne tagastamine on lubatud lisatasuta, kui sellest teatatakse kolm kuud ette.
Kus neid graafikuid praktiliselt kohata
Annuiteet- ja võrdsete põhiosade graafik on korrapäraste tagasimaksetega laenude tüüpvariandid, bullet aga graafik, kus jooksvalt makstakse ainult intressi (Juristaitab.ee). Millist graafikut konkreetne pakkumine sisaldab, ei saa toote nime järgi eeldada. Näiteks märgib Nordic Hypo oma ärikliendi hüpoteeklaenu kalkulaatori juures, et kuumakse on näidatud bullet-graafiku alusel, esitatud summad on tüüpnäited ja arvestusele lisandub 6 kuu euribor. Nordic Hypo korduvate küsimuste järgi arvestatakse intressi tegelikult kasutusel oleva laenujäägi pealt, mis on rahavoo mõttes lähedane bulletpõhimõttele.
Konkreetsete tingimuste ja graafiku tüübi selgitamiseks vaata alati kehtivaid tingimusi ja küsi pakkujalt täpset maksegraafikut enne otsust.
Kuidas graafikut oma rahavooga kokku viia
Kõige praktilisem samm on võrrelda kõrgeimat üksikmakset ettevõtte tegeliku rahavooga, mitte kogu perioodi kulusid. Näite numbritega tähendab see järgmist: annuiteetgraafik eeldab igakuist maksevõimet vähemalt 8884,88 EUR ja võrdsete põhiosade graafik vähemalt 9333,33 EUR, sest esimene kuu on seal kõige koormavam. Kui ettevõte suudab tasuda ainult 8500 EUR kuus, ei mahu kumbki korrapärane graafik ära. Kui maksevõime on 9400 EUR kuus, mahuvad mõlemad, aga puhver jääb võrdsete põhiosade puhul esimesel kuul vaid ligi 70 euro peale, mis on hilinemise ja ümarduse jaoks liiga vähe. Mõistlik on võrrelda kõrgeimat üksikmakset ja jätta selle kõrvale tuntav varu. Kui aga 100 000 EUR põhiosa tagastamine ühe maksena perioodi lõpus nõuaks kogu vaba raha ja veelgi, on bulletgraafik teostatav ainult siis, kui perioodi lõpuks on olemas selge rahaallikas: näiteks hoone müük, refinantseerimine või kindel suur sissekanne.
Samal põhjusel tasub eelarves teha lihtne harjutus: kirjuta üles suurim makse, suurim püsikulu ja madalaim oodatav sissetulek ühe kuu peale. Kui kuumakse jääb selle madalaima kuu juures napiks, on graafik riskantsem kui arvutustabel päriselt näitab. Seda, milliseid tingimusi pakutakse ja kuidas kuumakse arvutatakse, näitab ainult pakkuja kehtiv hüpoteeklaenu tingimuste leht.
Lõpuks vaata, kuidas graafik käitub ennetähtaegse tagastamise puhul. Kiirem põhiosa tagastamine vähendab intressikulu, kui intress arvestatakse laenujäägilt. Sellepärast võib paindlik ennetähtaegne tagastamine annuiteetgraafiku puhul aja jooksul vähendada makstud intressi, ilma et kuumakse ühtlus kaoks.
Mida eelarvestamisel veel meeles pidada
- Arvesta kõik kulud. Intressi kõrval võivad laenuga kaasneda halduskulud, garantiid või kinnisvaraga seotud kulud. Need mõjutavad kogukulu rohkem kui üksikkuumakse erinevus graafikute vahel.
- Vaata esimest kuumakset, mitte keskmist. Võrdsete põhiosade puhul on kõige suurem makse esimesel kuul. Kui esimesed kuud on müügipoolelt nõrgad, koormab graafik just neid.
- Kontrolli ümardust. Viimane makse võib pisut erineda tabelist nähtavast summast. Küsi pakkujalt täielik maksegraafik, mitte ainult kuumakse.
- Võrdle tingimusi, mitte tüüpe. Graafik ei ole iseseisev toode, vaid tingimuste osa. Sama graafikutüübi all võivad olla erinevad tingimused.
Korduma kippuvad küsimused
Kas annuiteetgraafik on alati kallim kui võrdsed põhiosad?
Sama summa, intressi ja perioodi puhul annab võrdsete põhiosade graafik näites väiksema intressikogusumma, sest põhiosa väheneb kiiremini. Seda tuleb siiski iga pakkumise puhul eraldi üle kontrollida, sest tingimused ja tasud erinevad. Odavamaks teeb mitte graafikutüüp iseenesest, vaid kiirem põhiosa tagastamine.
Kellele sobib bulletgraafik?
Eeskätt olukordades, kus ettevõte teab, et suurem summa saabub kindlal hetkel, ja vahepealsel perioodil soovib kuumakseid madalal hoida. Kui sellist kindlat laekumist pole, tekitab perioodi lõpu põhiosamakse suure refinantseerimisriski.
Kas graafikut saab pärast laenamist vahetada?
Seda, kas ja kuidas graafikut saab hiljem muuta, määrab laenuleping ja pakkuja tingimused. Küsi seda enne allkirja, mitte pärast seda: muudatuste võimalused ja hinnad erinevad pakkujate lõikes.
Kust näeb täpset maksegraafikut enne otsust?
Pakkuja kalkulaator annab orienteeruvad näited, mitte pakkumise. Näiteks märgib Nordic Hypo kalkulaatori juures, et esitatud summad on tüüpnäited. Täpse graafiku koos intressi ja põhiosa jaotusega saab iga konkreetse pakkumise juurde.
Enne tagasimaksegraafiku valikut vaata üle korduvad küsimused ja küsi pakkujalt täpne graafik oma tingimustega.