Ärikinnisvara renoveerimiseks ei müüda ühte konkreetset toodet nimega "renoveerimislaen". Ettevõtja rahastab ümberehitust reeglina tagatisega ärilaenuga, näiteks hüpoteeklaenu või kinnisvaraarendajale suunatud laenuga, kus laenu tagatiseks on kinnisvara ise. Renoveerimise rahastamine ei ole ainult laenusumma küsimus: sellega kaasnevad õigusnõuded, põhjalik eelarve ja reserv ettearvamatute kulutuste jaoks.
Mis loetakse ümberehituseks ja millal on luba vaja
Enne raha küsimist tuleb selgeks teha, milliseid töid kavatsete teha. Ehitusseadustiku § 4 lõike 3 järgi on ümberehitus ehk rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused oluliselt muutuvad: näiteks piirdekonstruktsioonide või kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine, tehnosüsteemi paigaldamine või lammutamine (Riigi Teataja). Sellisel juhul peab ümberehitus toimuma ehitusprojekti järgi.
Kas konkreetne töö nõuab ehitusluba või piisab ehitusteatisest, sõltub töö liigist ja mahust – ehitusseadustiku lisa 1 loetleb, millist tegevust milline luba puudutab, ja seda tuleb iga projekti puhul eraldi kontrollida, samuti tasub küsida kohalikult omavalitsuselt, kes menetleb ehitusteatisi ja -lubasid. Seda artiklit ei saa kasutada konkreetse töö loakohustuse kindlaks määramiseks. Üldreeglina, kui piisab ehitusteatisest, tuleb see esitada vähemalt kümme päeva enne ehitamise alustamist (ehitusseadustiku § 36 lõige 2); ehitusluba kehtib viis aastat ja ehitamise alustamise korral kuni seitse aastat (§ 45 lõige 1) (Riigi Teataja).
Kuidas tagatis mõjutab laenutingimusi
Nordic Hypo laenud on kinnisvara tagatisel ja tagatis on nõutud (korduvad küsimused). Renoveerimata kinnisvara hinnatakse tagatisena konservatiivsemalt, sest selle väärtus enne töid on madalam kui pärast seda. Väärtuse hindab sõltumatu hindaja, mitte laenuandja enda hinnang (Nordic Hypo korduvad küsimused). Praktiliselt tähendab see, et renoveerimise algusjärgus on laenatav summa tagatise väärtusest tavaliselt tagasihoidlikum.
Ettevõtja, kes plaanib näiteks väikese ärihoone ümberehitust, teeb sageli sellise valiku:
- võtab laenu osade kaupa, sidudes iga järgmise osa juba tehtud tööde ja hindaja hinnanguga;
- kasutab alguses mõnda muud likviidsusallikat ja hüpoteegi koormab hiljem, kui objekti väärtus on tõusnud.
Nordic Hypo ärikliendi laenu saab taotleda Eestis registreeritud OÜ, AS või FIE, sealhulgas kinnisvaraarendajale mõeldud laenuna. Kehtivad tingimused, intressialused ja tasud on ärikliendi lehel, mitte selles artiklis.
Kontroll-loend enne laenutaotluse koostamist
Enne finantseerija poole pöördumist käige läbi vähemalt järgmised punktid:
- tööde iseloom selge: kas tegemist on ümberehitusega ehitusseadustiku tähenduses või pigem kergema parandusega;
- vajalik lubade ja teatiste plaan (ehitusprojekt, ehitusteatis või ehitusluba) on uuritud;
- eelarve koosneb üksikutest kululiikidest, mitte ühest ümmargusest numbrist;
- kõrvale on planeeritud reserv ootamatuks kuludeks, mitte ainult fikseeritud lepinguhind;
- tagatise väärtuse hinnang on tehtud või selle võimalus on olemas.
Kui nendest punktidest on selge pilt olemas, saab läbi mõelda rahastamise üksikasjad: kui palju laenata, millal ja mis tagatisega.
Laenatav summa ja väljamaksmise ajastus
Renoveerimisprojekti rahastamise juures on oluline mitte ainult summa suurus, vaid ka see, millal raha tegelikult vaja läheb. Ehitus kulgeb etappidena, ja kogu summa korraga välja võtmine tähendab, et intressi maksate ka raha eest, mis seisab kontol nädalaid enne kasutamist. Mõistlik on laenata etappide kaupa või kokku leppida raha kättesaadavuse ajastuses töograafikuga.
Eelarve koostamisel tasub lähtuda põhimõttest, et iga kululiik on eraldi rida: ehitusprojekt, lubade kulud, ehitustööd, tehnosüsteemid, sisustus ning sotsiaalmaksu ja palgakulud, kui tööd teeb teie enda meeskond. Reservi suurus sõltub objekti seisust, kuid mõistlik on lähtuda reeglist, et mida vanem ja rohkem töid nõudev hoone on, seda suurem varu tasub planeerida. Tegemist ei ole lisakuluga, vaid osa terviklikust eelarvest.
Hüpoteetiline näide: kui eelarve näeb ette töid kaheksa kuu jooksul, võib laenuringi jagada nii, et alguses katab finantseerimine esimese etapi ning järgmised osad vabanevad tehtud tööde ja ehituse kulgemise järgi. Nii püsib laenukoormus vastavuses tegelikult tehtud tööga.
Maksustamise küsimus tasub lahendada enne tööde alustamist. MTA juhendi järgi ei laiene kinnisasja maksuvabastus muu hulgas oluliselt parendatud ehitise müügile enne parendamise järgset taaskasutuselevõttu ega esmakordsele müügile ühe aasta jooksul pärast seda (MTA kinnisvara käibemaksu juhend). Tavalist remonti ei saa automaatselt võrdsustada seaduse tähenduses olulise parendamisega; laske kulude ja kasutuselevõtu kuupäevade mõju hinnata enne müügihinna määramist.
Ka vabatahtlik maksustamine ei ole kõigi kinnisvaratehingute vaba valik: kasutuses olnud eluruumi müüki või eluruumi üürimist ei saa selle võimaluse alusel maksustada (MTA juhend). Arutage raamatupidaja või maksunõustajaga eraldi müügi, üürimise ja ehituskulude käibemaksukäsitlust. Finantseerimiseelarves peab selguma, milline summa on tegelik rahaline väljaminek.
Korduma kippuvad küsimused
Kas Nordic Hypol on eraldi "renoveerimislaen"?
Üldjuhul ei ole. Ärikinnisvara ümberehitust rahastatakse reeglina tagatisega ärilaenuga, näiteks hüpoteeklaenuga või kinnisvaraarendajale mõeldud laenuga, kus tagatiseks on kinnisvara ise. Täpse tootepildi leiate Nordic Hypo ärikliendi teenuste lehelt.
Kas laenu saab, kui hoone on veel renoveerimata?
Renoveerimata hoone tagatisväärtus on madalam kui renoveeritud hoone oma ning selle hindab sõltumatu hindaja (Nordic Hypo korduvad küsimused). Seetõttu võib laenatav summa alguses olla tagasihoidlikum, ja praktikas jaotatakse rahastamine sageli etappide kaupa.
Kas pean laenu taotlemiseks juba lubad omama?
See sõltub tööde mahust ja liigist. Kui tegemist on ehitusseadustiku tähenduses ümberehitusega, peab see toimuma ehitusprojekti järgi ja tavajuhul tuleb ehitusteatis esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamise alustamist; mahukamate tööde puhul võib olla vaja ehitusluba (Riigi Teataja – Ehitusseadustik). Täpne loakohustus tuleb kontrollida kohalikust omavalitsusest, sest see sõltub konkreetse töö iseloomust. Selge lubade plaan lihtsustab ka laenuandjale projekti tutvustamist.
Kas ärilaen ja tarbimiskrediit on sama asi?
Ei ole. Ärilaenud on suunatud ettevõtte tegevusele ja nende tingimused sõltuvad tagatisest ning ettevõtte olukorrast, mitte eraisiku tarbimislaenu reeglitest. Tingimused erinevad laenuandjate lõikes, seega tutvuge enne otsust alati kehtivate tingimustega.
Kui plaan on paberil ja eelarve koos reserviga tehtud, on järgmine samm tutvuda Nordic Hypo ärikliendi tingimustega ja pöörduda nõustamiseks laenuandja poole.