Ehitusluba annab õiguse ehitada, kasutusluba annab õiguse valminud ehitist kasutada. Väiksemate tööde puhul võib piisata ehitusteatisest või kasutusteatisest. Kõik neli menetlust on sätestatud ehitusseadustikus ja andmed kantakse ehitisregistrisse.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Millised on neli menetlust?
| Menetlus | Millal | Tähtaeg |
|---|---|---|
| Ehitusteatis | Ehitusseadustiku lisas 1 nimetatud juhul | Esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamist (§ 36 lg 2) |
| Ehitusluba | Lisas 1 nimetatud juhul | Antakse 30 päeva jooksul taotluse esitamisest (§ 42 lg 5) |
| Kasutusteatis | Lisas 2 nimetatud juhul | Esitada vähemalt 10 päeva enne kasutamist (§ 48 lg 2) |
| Kasutusluba | Lisas 2 nimetatud juhul ja otstarbe muutmisel | Antakse 30 päeva jooksul taotluse esitamisest (§ 54 lg 4) |
Ehitusseadustiku § 39 lõike 1 järgi annab ehitusloa kohaliku omavalitsuse üksus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Kuidas otsustada, kas on vaja ehitusluba või kasutusluba?
Otsus sõltub sellest, mis on kirjas ehitusseadustiku lisades. Lisa 1 määrab ehitusteatise ja ehitusloa nõude, lisa 2 kasutusteatise ja kasutusloa nõude. Enne töö algust tasub lisad üle kontrollida või küsida kohalikust omavalitsusest.
Ehitusseadustiku § 37 järgi võib ehitusteatise alusel ehitada nelja aasta jooksul teatise esitamisest. Kasutusotstarbe muutmine võib nõuda kasutusluba ka siis, kui füüsilist ehitamist ei toimu. See on oluline eriti ärikinnisvara puhul.
Mis on ehitisregistri roll?
Ehitusseadustiku § 58 lõike 1 järgi on ehitisregistri pidamise eesmärk tagada ehitiste kohta asjakohane andmestik ehitistega seotud menetlusteks ja riiklikuks järelevalveks.
Tehingu ja laenu puhul vaadatakse registrist, kas ehitis on registris, mis on selle kasutusotstarve ja kas load on olemas. Kui registri andmed ja tegelikkus ei klapi, tuleb see enne tehingut lahendada.
Kuidas mõjutavad load ärilaenu?
Load mõjutavad tagatise hindamist. Hindaja lähtub registriandmetest ja lubadest ning registreerimata pinda ei arvestata tavaliselt väärtusesse.
Need võivad mõjutada ka väljamakseid. Arendusprojektis võib osa rahastust olla seotud kasutusloaga ja vabaneda alles pärast loa saamist.
Samuti võivad need mõjutada refinantseerimist. Ehitusperioodi laenu asendamine pikaajalise laenuga eeldab tavaliselt valminud ja kasutusloaga objekti.
Kuidas planeerida lubade ajakava?
Menetlusaega tasub planeerida pikemana kui seaduses toodud tähtaeg, sest tähtaeg hakkab kulgema nõuetekohase taotluse esitamisest. Kui taotlus vajab täiendamist, pikeneb menetlus.
Ehitusloa menetluses annab pädev asutus kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks kuni kümme päeva ja see aeg jääb 30 päeva sisse. Kasutusloa puhul võib aega kuluda puuduste kõrvaldamisele.
Mida kontrollida enne kinnisvara ostu?
- Ehitisregistri andmed ja nende vastavus tegelikkusele.
- Kasutusluba või kasutusteatis, kui see on ehitisele nõutav.
- Kasutusotstarve ja selle vastavus kavandatud tegevusele.
- Kas juurdeehitised ja ümberehitused on registreeritud.
Samu asju võivad kontrollida ka laenuandja ja hindaja. Nende läbivaatamine enne ostupakkumist hoiab ära hilisemad üllatused.
Mis juhtub, kui kasutusluba puudub?
Kui kasutusluba on nõutav, kuid puudub, võib see takistada tehingut, alandada tagatise väärtust ja peatada laenu väljamakse. Lahendus sõltub sellest, kas ehitis vastab nõuetele. Seadustamine tagantjärele on sageli aeglasem ja kallim kui loa taotlemine õigel ajal.
Ostu puhul tasub müüjalt küsida kõigi tehtud ümberehituste dokumente. Kui müüja neid esitada ei saa, on see märk, et registriandmed ja tegelikkus võivad erineda ning ostja võib pärida seadustamise kohustuse.
Kui ettevõte kaalub müügi- või üürikinnisvara arendust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo kinnisvaraarendaja laenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Mis vahe on ehitusteatisel ja ehitusloal?
Ehitusteatis on lihtsam menetlus väiksemate tööde jaoks. Ehitusluba on vajalik lisas 1 nimetatud juhtudel.
Kui kaua võib ehitusteatise alusel ehitada?
Nelja aasta jooksul teatise esitamisest.
Kas kasutusotstarbe muutmiseks on vaja luba?
Lisas 2 kirjeldatud juhtudel on kasutusotstarbe muutmisel vaja kasutusluba.
Kas registreerimata pind mõjutab tagatise väärtust?
Jah. Hindaja lähtub registriandmetest ja registreerimata pinda ei arvestata tavaliselt väärtusesse.
Loe ka
- Ehituslaen ja arenduslaen: mis neid ettevõtte jaoks eristab?
- Kasutusluba puudub: mida see kinnisvaratehingu ja laenu jaoks tähendab?
- Detailplaneering: kui kaua see tegelikult võtab ja kuidas see mõjutab arendust?
Õiguslik alus: ehitusseadustik § 36, § 37, § 39, § 42, § 48, § 50, § 54, § 58. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.