Investeerimislaen tasub end ära siis, kui investeeringust saadav tulu on püsivalt suurem kui laenu teenindamise kogukulu: intress, lepingutasud ja muud kulud kokku. Mõlema poole mõistlik ette arvutamine aitab vältida olukorda, kus laen võetakse investeeringu jaoks, kuid selle kulu sööb ära ettevõtte muu tulu.
Mida investeerimislaen täpselt tähendab
Investeerimislaen on ärikliendile antud laen, mille eesmärk on rahastada uut või olemasolevat investeeringut, näiteks kinnisvara, seadmeid või kasvuprojekti. Erinevalt käibelaenust või sildfinantseerimisest, mis katab ajutist rahavajadust, seotakse investeerimislaen reeglina konkreetse varaga, mis peaks aja jooksul tulu tootma.
Nordic Hypo pakub ärikliendile tagatisega hüpoteeklaenu, mida saab kasutada ka investeeringute rahastamiseks; laenusaaja peab olema Eestis registreeritud OÜ, AS või FIE ning laen on tagatud kinnisvaraga (laenutingimused). Täpseid summasid, intresse ja tasusid vaata alati kehtivatest tingimustest.
Tasub arvestada, et muutuv intress koosneb laenuandja marginaalist ja euriborist, mis fikseeritakse lepingus kokkulepitud perioodiks (üldjuhul 6 või 12 kuud), mistõttu võib laenumakse aja jooksul muutuda; jäta eelarvesse ruum intressitõusuks.
Kuidas tagasimaksegraafik kulu mõjutab
Laenu kogukulu sõltub oluliselt graafikust. Annuiteetgraafiku puhul on igakuine makse kogu perioodi jooksul ühesuurune; võrdsete põhiosade korral on põhiosa makse iga kuu sama ja kogumakse väheneb, mis tähendab sama intressimäära ja perioodi juures suuremaid esimesi makseid, kuid väiksemat intressi kogusummat; bulletgraafiku puhul makstakse jooksvalt ainult intressi ja põhiosa tagastatakse perioodi lõpus ühe maksena, mis annab investeeringule ajutiselt rohkem vaba rahavoogu, aga nõuab perioodi lõpus suurt summat. Valik sõltub sellest, millal investeering tulu tootma hakkab.
Kontroll-loend enne taotlemist
Enne investeerimislaenu taotlemist käige loend läbi:
- Kas investeeringu oodatav tulu on arvutatult suurem kui laenu aastakulu, sealhulgas intressitõusu korral?
- Kas ettevõte suudab laenu teenindada ka perioodil, mil investeering veel tulu ei tooda?
- Kas tagatis on piisav ja olete valmis selle laenu tagatiseks andma?
- Kas graafik sobib investeeringu rahavooga ja on olemas plaan B, kui tulu jääb oodatust väiksemaks?
Kui vastused on jaatavad, on järgmine samm arvutused läbi teha.
Kaks eraldi arvutust: rahavoog vs tasuvus
Investeeringu hindamisel aetakse sageli segamini kaks eri küsimust, mis vajavad eraldi arvutust:
- Rahavoo test. Kas jooksev tulu katab jooksva laenuteeninduse (intress, tasud) igal perioodil, ka enne kui investeering on kogumahus tulus?
- Tasuvuse test. Kas perioodi rahavood ja vara jääkväärtus kokku annavad ettevõtjale tagasi rohkem, kui oli tema enda algne väljaminek (omakapital pluss ühekordsed tasud, mis reaalselt kontolt lahkuvad)?
Järgnev on ainult illustreeriv näide läbipaistvate eeldustega, mitte kehtiv pakkumine või tootlusnäide.
Oletame puhtalt hüpoteetilise juhtumina: ettevõte ostab renditulu tootva kinnisvara 200 000 euro eest. Rahastuse eeldused selles näites on puhtalt hüpoteetilised ja ei kajasta Nordic Hypo kehtivat pakkumist: laen 150 000 eurot, oma raha (omakapital) 50 000 eurot, intress 11% aastas ja lepingutasu 1% laenusummast ehk 1500 eurot, mis peetakse kinni väljamaksel. Kinnisvara ostuhind ja projekti kogumaksumus on 200 000 eurot, kuid ettevõtja oma raha tegelik algne väljaminek on 51 500 eurot: 50 000 eurot omakapitali pluss 1500 eurot lepingutasu. Need on kaks erinevat numbrit ja need ei tohi segamini minna: 200 000 eurot on projekti kogumaksumus, 51 500 eurot on ettevõtja oma raha, mis reaalselt kontolt lahkub.
Rahavoo test: aastane intressikulu on 150 000 × 0,11 = 16 500 eurot. Kui hoone toob netorenti 14 000 eurot aastas, jääb rahavoog puudujääki: 14 000 − 16 500 = −2500 eurot aastas. See tähendab, et laenu jooksvat teenindamist tuleb katta muust ettevõtte rahavoost, mitte ainult renditulust.
Tasuvuse test omakapitalilt (3-aastane periood): kolme aasta jooksul on rendi kogutulu 14 000 × 3 = 42 000 eurot ja intressikulu kokku 16 500 × 3 = 49 500 eurot (lepingutasu 1500 eurot on juba arvestatud alginvesteeringu sisse, mitte teist korda jooksvas kulus). Tegevustulem on 42 000 − 49 500 = −7500 eurot. Perioodi lõpus müüakse kinnisvara oletuslikult samal 200 000 euro tasemel (konservatiivne eeldus, ei arvesta väärtuse kasvu ega langust); sellest makstakse tagasi laenu põhiosa 150 000 eurot ja ettevõtjale jääb müügist 50 000 eurot. Ettevõtjale tagasi tulnud raha kokku on tegevustulemi ja müügijäägi summa: −7500 + 50 000 = 42 500 eurot. Kuna omakapitali algne väljaminek oli 51 500 eurot, jääb tagasi saadud 42 500 eurot sellest väiksemaks – investeering oleks selle näite eeldustel omakapitalilt kahjumlik, kuigi see ei paista rahavoo testist üksi.
Kui netorenditulu oleks 22 000 eurot aastas, muutub pilt: rahavoog on positiivne (22 000 − 16 500 = 5500 eurot aastas) ja tasuvus omakapitalilt samuti positiivne. Kolme aasta tegevustulem on 22 000 × 3 − 49 500 = 16 500 eurot, millele lisandub müügijääk 50 000 eurot, kokku 66 500 eurot tagasi 51 500 euro suuruselt omakapitali väljaminekult. Kumbki arvutus üksi ei anna täit pilti: rahavoo test ütleb, kas laen on igapäevaselt teenindatav, tasuvuse test omakapitalilt ütleb, kas ettevõtja oma raha peale investeering tervikuna tasub end ära. Projekti tervikuna (mitte ainult oma raha tootlust) hindades tuleb võrrelda kogu 200 000-eurost projekti maksumust projekti kogu rahavooga, ilma laenu põhiosa mahaarvamiseta – seda ei tohi omakapitali arvutusega kokku segada, sest nimetajad on erinevad.
Sama loogika kehtib seadme rahastamisel: rahavoo testis võrdle laenumakseid lisandunud marginaaliga, tasuvuse testis arvesta jääkväärtust ja algset sissemakset. Residendist juriidilise isiku kasum maksustatakse selle jaotamisel, mitte laenu võtmisel; konkreetsete olukordade puhul pea nõu maksunõustajaga.
Mida teha, kui tulu jääb oodatust maha
Eeldused ei täitu alati. Enne laenu võtmist tasub koostada kolm stsenaariumi – optimistlik, realistlik ja ettevaatlik – ja kontrollida kõigi kolme puhul, kas ettevõtte muu tegevus katab laenumaksed ilma, et töötajale või hankijale jääks maksmata. Kui ainult optimistlik stsenaarium annab positiivse tulemuse, on investeering liiga sõltuv soodsatest oludest.
Mõnel juhul on vajadus hoopis ajutine: näiteks oodatakse müügi või refinantseerimise lõpuni. Selleks sobib pigem sildfinantseerimine, mille eesmärk on katta lühiajaline rahastusvajadus. Püsivama investeeringu puhul tasub võrrelda seda hüpoteeklaenuga; Nordic Hypo pakub ärikliendile ka teisi eriotstarbelisi tooteid (näiteks lühiajaline kinnisvara flippimislaen), millel võivad olla oma erinevad tähtajad ja tingimused, seega vaata alati konkreetse toote kehtivaid tingimusi, mitte eelda, et kõik ärikliendi laenud käivad ühesuguse graafiku alusel.
Korduma kippuvad küsimused
Kas investeerimislaen võib olla ettevõtjal ilma tagatiseta?
Nordic Hypo laenud on kinnisvara tagatisel ja tagatis on nõutud (korduvad küsimused), seega tagatiseta varianti ei ole. Kehtivad tingimused on ärikliendi lehel.
Kas euribori muutus mõjutab kogu makset?
Muutuva intressi korral jääb laenuandja marginaal reeglina samaks, kuid euribor fikseeritakse kokkulepitud perioodiks (üldjuhul 6 või 12 kuud), mistõttu makse suurus võib muutuda; täpsemalt selgitab seda minuraha.ee.
Millist tagasimaksegraafikut valida?
Valik sõltub investeeringu rahavoost: annuiteet annab ühesuguse igakuise koormuse, võrdsed põhiosad hoiavad sama määra juures intressi kogusumma väiksemana, bulletgraafik jätab rohkem vaba raha jooksvalt, kuid nõuab suure maksena tagastamist perioodi lõpus. Detailid on kirjeldatud juristaitab.ee artiklis.
Kas laenu kulu võib maksust maha arvata?
Laenuintress on ettevõtte majandustegevuse kulu, kuid maksud ja nende käsitus sõltuvad konkreetsest olukorrast. Nordic Hypo ei anna maksunõu ning soovitab pöörduda raamatupidaja või maksunõustaja poole.
Kui olete arvutused läbi teinud ja soovite arutada, kuidas hüpoteeklaen võiks teie ettevõtte kasvu toetada, on järgmine samm tutvuda kehtivate tingimustega ja võtta ühendust.