Kaasomanik võib oma mõttelise osa pantida ilma teiste nõusolekuta. Kogu kinnistule hüpoteegi seadmiseks on vaja kõiki kaasomanikke. Ainult reaalosale hüpoteeki seada ei saa. Nendest kolmest reeglist tuleb enamik kaasomandi laenutehingute takistusi.
Praktikas on küsimus lihtne: kas laenuandja saab tagatiseks kogu objekti või ühe kolmandiku, mida keegi sundmüügil osta ei taha.
Mida kaasomanik üksi teha saab
Kaasomanik võib oma mõttelist osa vabalt käsutada, sealhulgas pantida (AÕS § 73 lg 1). Kinnisasja mõttelise osa võib hüpoteegiga koormata, kui see on kaasomaniku osa (AÕS § 325 lg 2).
Piir tuleb kohe järgmise lõikega: hüpoteeki ei saa seada ainult kinnisasja reaalosale ega osale kaasomanikule kuuluvast mõttelisest osast (§ 325 lg 3).
Seega: kolmandik kinnistust saab olla tagatis, aga "teine korrus" ei saa, kui korteriomandeid ei ole moodustatud.
Miks mõtteline osa on nõrk tagatis
| Tagatis | Sundmüügil ostjate hulk | Tavaline hinnaefekt |
|---|---|---|
| Kogu kinnistu | lai | turuväärtuse lähedal |
| Korteriomand | lai | turuväärtuse lähedal |
| 1/2 mõtteline osa | kitsas | oluliselt madalam |
| 1/3 mõtteline osa | väga kitsas | madalaim |
Mõttelise osa ostja satub kaasomandisse võõra inimesega ja peab valitsemise kokku leppima. Seda tahavad vähesed. Laenuandja arvestab sellega tagatisväärtust vähendades.
Mida kaasomanikega kokku leppida
Neli asja, mis tasub paberile panna enne notari aega:
- Kes annab hüpoteegiks nõusoleku ja millises ulatuses. Kui tagatiseks läheb kogu kinnistu, vastutavad kõik kaasomanikud objektiga, ka need, kes laenu ei kasuta.
- Kuidas jagatakse laenumaksed ja mis juhtub, kui üks ei maksa.
- Kas keegi soovib väljuda. Kaasomanik võib nõuda kaasomandi lõpetamist (AÕS § 76 lg 1).
- Kas korteriomandite moodustamine on võimalik. See lahendab tagatiseküsimuse kõige puhtamalt, sest iga omanik saab oma objekti eraldi pantida.
Kokkulepe kaasomanike vahel ei asenda notariaalset asjaõiguslepingut. Kinnisasja koormamiseks on nõutav notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja kinnistusraamatu kanne (AÕS § 64^1 lg 1).
Kui üks kaasomanik ei nõustu
Siis on kolm teed. Esimene: tagatiseks läheb ainult nõustuva omaniku mõtteline osa ja laenusumma on väiksem. Teine: laenusumma katab osa väljaostmise ja tagatiseks läheb kogu objekt pärast tehingut. Kolmas: kaasomand lõpetatakse ja objekt jagatakse või müüakse.
Teine tee on kõige sagedasem lahendus ettevõtluses. Seda saab teha ühe notariaalse tehinguga, kus ostu-müük ja hüpoteek vormistatakse koos.
Mida teha enne notari aega
Kolm sammu, mis säästavad kõige rohkem aega:
- Vaata registriosast täpsed osad. Kui kirjas on 1/3, 1/3 ja 1/3, on kolm otsustajat. Kui 1/2 ja 2 × 1/4, on hääled ebavõrdsed ja kokkulepe olulisem.
- Pane kirja, kes millise summa eest vastutab ja mis juhtub, kui keegi ei maksa. See ei ole notari dokument, aga see hoiab ära hilisemad vaidlused.
- Selgita välja, kas korteriomandite moodustamine on hoone puhul üldse võimalik. See sõltub hoone ehituslikust jaotusest ja vajab eraldi menetlust.
Miks korteriomandid lahendavad probleemi
Kaasomandi puhul on tagatis mõtteline osa, mida keegi eraldi osta ei taha. Korteriomandi puhul on tagatis konkreetne objekt, millel on oma registriosa ja oma neljas jagu.
Praktiline vahe: kaasomandis maja poole tagatisväärtus on oluliselt madalam kui sama pinna eest moodustatud korteriomandi väärtus. Vahe ei tule mitte pinnast vaid ostjaskonna laiusest.
Korteriomandite moodustamine on menetlus, mis nõuab plaane ja kõigi kaasomanike osalust. Kui kaasomand on pikaajaline ja objekt on rahaliselt oluline, tasub see kord ära teha.
Kolm järgmist sammu
- Vaata kinnistusraamatu teisest jaost, kes on omanikud ja millistes osades.
- Räägi kaasomanikega läbi, kas tagatiseks läheb kogu kinnistu, ja pane kokkulepe kirja.
- Kui keegi soovib väljuda, arvuta väljaostu summa ja vaata, kas see mahub laenu sisse. Vaata ärikliendi hüpoteeklaenu tingimusi, hüpoteegi õiguslikku sisu, tagatiseks sobiva vara ülevaadet ja LTV selgitust.
Korduvad küsimused
Kas ma saan panga tagatiseks anda oma poole majast?
Saad pantida oma mõttelise osa ilma teiste nõusolekuta. Laenuandja jaoks on see nõrgem tagatis ja laenusumma on väiksem kui terve objekti puhul.
Kas hüpoteeki saab seada ainult ühele korrusele?
Ei. Reaalosale hüpoteeki seada ei saa. Selleks tuleb esmalt moodustada eraldi korteriomandid.
Kas kõik kaasomanikud vastutavad laenu eest?
Laenu eest vastutab laenuvõtja. Kui tagatiseks on kogu kinnistu, vastutavad objektiga kõik omanikud, ka need, kes laenu ei kasuta.
Kas kaasomandi saab lõpetada, kui teised ei taha?
Kaasomanik võib nõuda kaasomandi lõpetamist. Kui kokkulepet ei saavutata, lahendab asja kohus.