Kinnisvara flippimine ettevõttena tähendab, et äriühing ostab kinnisasja, parandab või parendab seda ja müüb lühikese aja jooksul edasi. Kolm asja otsustavad tehingu tulemuse: kuidas ost rahastatakse, kuidas müük maksustatakse ja mis juhtub, kui kinnisvara ei müü plaanitud ajaks.
Mis eristab flippimist pikaajalisest investeeringust
Tavapärane kinnisvarainvestor ostab objekti püsiva tulu eesmärgil: üür, väärtuse kasv, pikk hoidmisperiood. Flippija teenib ühest tehingust, mistõttu on otsustav kiirus ja ostuhinna suhe müügihinda. Ostmise hetkel on mõistlik hinnata:
- kas objekti turuväärtust saab usaldusväärselt kindlaks teha;
- millised parandus- ja parenduskulud on vajalikud ja kuidas neid dokumenteerida;
- kas plaanitud müügihind on mõistlikus suhtes ostu- ja paranduskuludega;
- kui pikk on realistlik müügiaeg ja mis juhtub, kui see venib.
Sõltumatu hindaja annab tagatise väärtusele objektiivse hinnangu, kuid renoveerimata objekte hinnatakse tavapäraselt konservatiivsemalt (Nordic Hypo – Korduvad küsimused).
Kuidas flippimist rahastatakse
Nordic Hypo pakub äriühingutele eraldi lühiajalist rahastusvormi: kinnisvara flippimislaen on tagatisega laen, mõeldud just ostuks ja kiireks edasimüügiks. Laenusumma sõltub kinnisvara väärtusest või ostuhinnast, periood on lühike, ja täpsed kehtivad tingimused (finantseerimisprotsent, intress, lepingutasu, ennetähtaegse tagastamise korraldus) on toodud flippimislaenu tingimuste lehel. Kuna periood on lühike, tasub enne lepingu sõlmimist arvutada, kas kasum katab intressi ja tasud ka siis, kui müük viibub.
Kui objekti on vaja müüa või tagatist vahetada enne uue tehingu sulgemist, võib vahelahendusena sobida sildfinantseerimine.
Maksud: ettevõtte tehing erineb füüsilise isiku tehingust
Kinnisasja maksuvabastusel on erandid. MTA juhend käsitleb maksustatavana uue ehitise müüki enne esmast kasutuselevõttu või esmakordselt ühe aasta jooksul pärast seda; oluliselt parendatud ehitise puhul arvestatakse vastavalt parendamise järgset taaskasutuselevõttu, samuti ei laiene maksuvabastus ehitusmaale (MTA käibemaksujuhend).
Olulise parendamise piiri ei tohi segi ajada 10% remondieelarvega. MTA näites on ehitise soetusmaksumus ilma maata 100 000 eurot ning olulise parendamise piirmääraks vähemalt 110 000 eurot parenduskulusid, seega 110% ehitise soetusmaksumusest (MTA selgitus ja näide). Ka maksustamise vabatahtlik valik on piiratud: kasutuses olnud eluruumi müüki ei saa selle alusel maksustada (sama MTA juhend).
Residendist äriühingu kasumi jaotamist maksustatakse tulumaksuseaduse § 50 alusel (tulumaksuseadus). Füüsilise isiku kinnisvara müügikasu käsitlus on eraldi teema, mille kohta annab juhiseid Maksu- ja Tolliamet. Ära kanna ühe ettevõtlusvormi maksuloogikat teisele üle; kontrolli oma tehingu käsitlust enne otsust raamatupidaja või maksunõustajaga.
Füüsilise isiku kinnisvara võõrandamisel saab maksustatava kasu arvutamisel tulust maha arvata vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas parendamise, remondi, notaritasu ja riigilõivu; ilma dokumendita kulusid arvesse ei võeta (Maksu- ja Tolliamet – kinnisvara võõrandamise käsiraamat). See juhis kirjeldab otseselt füüsilise isiku maksustamist, kuid samu tõendamisnõudeid (arved, lepingud) on mõistlik täita ka äriühingu raamatupidamises, sest maksuhaldur küsib tõendeid mõlemal juhul.
Käibemaksu- ja tulumaksuküsimuste eristus on siin oluline, sest need on kaks eri seadust ja kaks eri maksubaasi: käibemaks puudutab müügitehingut, tulumaks ettevõtte kasumit selle jaotamisel. Konkreetse tehingu käsitlus tuleb alati üle kontrollida maksunõustajaga, mitte tuletada üldisest reeglist.
Väljumisrisk: suurim oht, mida alahinnatakse
Flippimise põhirisk ei ole ost ega remont, vaid müük. Kui objekt ei müü plaanitud ajaks, jääb laen kestma ja intress kulutab kasumit. Flippimislaenu puhul arvestatakse intressi tehingu kuupäevast, minimaalselt kahe kuu ulatuses, isegi kui laen tagastatakse varem, ja laenuperiood on lühike (Nordic Hypo – Kinnisvara flippimislaen). See väljumisrisk (müügiaja pikenemine, hind langeb turul) on eraldi asi maksuriskist (vale käibemaksu- või tulumaksukäsitlus) – mõlemad tuleb planeerida eraldi, sest üks ei asenda teist.
Mõistlik on planeerida hoidmiskulude puhver müügi plaanitud tähtajast pikemaks ja hinnata, kas ettevõte suudab laenukohustust täita ka siis, kui müük viibub mitu kuud.
Näitlik kasumiarvutus
Hüpoteetiline näide, mitte tegelik pakkumine: ettevõte ostab objekti 120 000 euroga, investeerib 30 000 eurot parendusse (kogukulubaas 150 000 eurot) ja müüb 180 000 euroga. Enne finantseerimis- ja maksukulusid on vahe müügihinna ja kogukulubaasi vahel 30 000 eurot (180 000 − 150 000). Sellest tuleb veel maha arvata intress, lepingutasu, notari- ja muud tehingukulud ning maksud – reaalne puhaskasum on väiksem kui see 30 000 eurot, ja number kahaneb, kui müük viibub ja intressikoormus kasvab.
Kontroll-loend enne ostu ja müüki
| Kontrollpunkt | Miks see on oluline |
|---|---|
| Kinnisvara õiguslik seisund (koormised, omand, detailplaneering) | Selgitab, kas müük on üldse takistusteta võimalik |
| Kõigi kulude dokumenteerimine algusest peale | Arved ja lepingud võimaldavad kontrollida projekti tegelikku kulu ja selle maksukäsitlust |
| Käibemaksu käsitlus juba ostu ajal otsustatud | Uue/oluliselt parendatud ehitise ja ehitusmaa reeglid erinevad |
| Väljumisplaan, kui ostjat ei leidu plaanitud aja jooksul | Flippimislaenu periood on lühike ja intress kasvab viivitusega |
| Likviidsuspuhver hoidmiskulude jaoks | Ettevõte peab suutma teenindada laenu ka müügi viibimisel |
Korduma kippuvad küsimused
Kas flippimine nõuab äriühingut?
Tehingu tegemine füüsilise isikuna ja residendist äriühingu kaudu on erineva maksukäsitlusega (MTA kinnisvara võõrandamise juhend, tulumaksuseaduse § 50). Äriühingut ei tasu valida ainult ühe maksu eelduse põhjal. Arutage enne tehinguid nõustajaga tegevuse ulatust, ettevõtlusvormi ja maksukohustusi.
Kui pikk on flippimislaenu periood ja kuidas intressi arvestatakse?
Täpne periood ja intressi arvestuse alus on toodud Nordic Hypo kehtivates tingimustes; intressi arvestatakse tehingu kuupäevast minimaalselt kahe kuu ulatuses ka siis, kui laen tagastatakse varem. Kontrolli need numbrid enne otsust, sest need võivad ajas muutuda.
Kas müügi viibimine muudab tehingu kulukamaks kui plaanitud?
Jah. Hoidmisperioodi pikenedes kasvab intressikoormus ja kasum kahaneb. Seepärast tasub müügiaega ja kulupuhvrit planeerida sama hoolikalt kui remonditöid endid.
Kas kinnisvara müük on käibemaksuga või ilma?
See sõltub objektist ja tehingu asjaoludest. MTA juhend eristab muu hulgas uut ehitist, oluliselt parendatud ehitist, ehitusmaad ning nende kasutuselevõtu ja esmakordse müügi aega (MTA kinnisvara käibemaksu juhend). Konkreetse objekti käsitlus tuleb kontrollida enne tehingut, mitte tuletada üksnes sõnast "renoveeritud".
Kui plaan ja eelarve on paigas, tutvu enne esimest tehingut Nordic Hypo ärikliendi tingimustega ja korduvate küsimuste lehega.