Kinnisvara tootlust arvutatakse kolmel peamisel viisil ja need annavad erineva tulemuse. Brutotootlus on aastane üüritulu jagatud objekti hinnaga, netotootlus arvestab ka kulusid ning omakapitali tootlus arvestab laenu. Ainult omakapitali tootlus näitab, kui palju investeeritud oma raha teenib.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Millised on kinnisvara tootluse mõõdikud?
Brutotootlus on aastane üüritulu jagatud ostuhinnaga. Seda on lihtne arvutada, kuid see ei arvesta kulusid.
Netotootlus on aastane üüritulu miinus tegevuskulud, jagatud ostuhinna ja tehingukulude summaga. See näitab objekti enda tasuvust.
Omakapitali tootlus on aastane vaba rahavoog pärast laenumakset, jagatud investeeritud omavahenditega. See näitab, mida investeeritud oma raha teenib.
Kuidas kinnisvara tootlust arvutada?
Illustratiivne näide: objekt maksab 250 000 eurot, aastane üüritulu on 21 000 eurot ja laen 175 000 eurot kümneks aastaks 6 protsendi intressiga.
| Näitaja | Arvutus | Tulemus |
|---|---|---|
| Brutotootlus | 21 000 / 250 000 | 8,4% |
| Tegevuskulud | Haldus, kindlustus, maamaks, hooldus | 5 400 € |
| Netotulu | 21 000 miinus 5 400 | 15 600 € |
| Tehingukulud | Notar, riigilõiv, hindamine, lepingutasu | 5 200 € |
| Netotootlus | 15 600 / 255 200 | 6,1% |
| Laenumakse aastas | Annuiteet | 23 314 € |
| Rahavoog pärast laenumakset | 15 600 miinus 23 314 | miinus 7 714 € |
| Investeeritud omavahendid | 75 000 + 5 200 | 80 200 € |
| Rahavoo tootlus omakapitalile | miinus 7 714 / 80 200 | miinus 9,6% |
Brutotootlus on 8,4 protsenti, kuid rahavoog pärast laenumakset on negatiivne. Põhjus on kümneaastase laenu kiire põhiosa tagasimakse.
Miks tootluse mõõdikud nii palju erinevad?
Bruto- ja netotootluse vahe tuleneb kuludest. Selles näites on see 2,3 protsendipunkti. Kui keegi esitab kinnisvara tootlust, tasub esimesena küsida, kas kulud on arvesse võetud.
Neto- ja omakapitali tootluse vahe tuleneb laenust. Laen võimendab tootlust mõlemas suunas. Kui laenu intress on netotootlusest madalam, tõstab laen omakapitali tootlust. Kui kõrgem, langetab.
Miks põhiosa ei ole kulu?
Esimesel aastal on laenumaksest umbes 13 170 eurot põhiosa ja 10 140 eurot intress. Rahavoona läheb välja 23 314 eurot, kuid kuluks on ainult intress. Põhiosa vähendab laenujääki ja suurendab seega omaniku osa varast.
Seepärast tasub arvutada ka koondtootlus, kus arvestatakse nii rahavoogu kui ka laenujäägi vähenemist. Selles näites on see umbes 5 460 eurot ehk 6,8 protsenti investeeritud omavahenditest.
Väärtuse muutust ei tasu prognoosi lisada. Kui arvutus toimib ainult väärtuse kasvu eeldusel, on tegemist spekulatsiooni, mitte tulu teeniva investeeringuga.
Millist tootluse mõõdikut millal kasutada?
| Küsimus | Mõõdik |
|---|---|
| Kas objekt on tasuv? | Netotootlus |
| Kas tehing kannab laenu? | DSCR |
| Kas oma raha teenib? | Koondtootlus omakapitalile |
| Kas hind on turuga kooskõlas? | Netotootlus võrreldes sarnaste objektidega |
Brutotootlust tasub kasutada ainult esmaseks sõelumiseks, kui objekte on palju.
Kuidas arvestada tühjana seismise riskiga?
Kui üürnik lahkub, kulub uue leidmiseks aega. Kiirest tootlusarvutusest jääb see sageli välja.
Illustratiivselt: kolm kuud tühjust viie aasta jooksul vähendab aastast üüritulu umbes 5 protsenti. Selles näites langeb üüritulu 21 000 eurolt 19 950 eurole ja netotootlus 6,1 protsendilt umbes 5,7 protsendile.
Ühe üürnikuga objekti puhul on risk kontsentreeritum kui mitme üürnikuga objekti puhul. Seetõttu tasub reservi suurus valida üürilepingute pikkuse ja üürnike arvu järgi.
Negatiivse rahavoo saab näites muuta positiivseks pikema laenuperioodiga. Viieteistkümneaastase perioodi puhul väheneks aastane makse umbes veerandi võrra, kuid kogu intressikulu kasvaks. Valik sõltub sellest, kas investori eesmärk on kiire vara kogumine või positiivne igakuine rahavoog.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Mis on brutotootlus ja netotootlus?
Brutotootlus on üüritulu ja hinna suhe. Netotootlus arvestab ka tegevus- ja tehingukulusid.
Kas laen tõstab kinnisvara tootlust?
Tõstab omakapitali tootlust siis, kui laenu intress on objekti netotootlusest madalam.
Miks võib rahavoog olla negatiivne, kuigi tootlus on positiivne?
Laenumaksest suur osa võib olla põhiosa, mis ei ole kulu, kuid vähendab rahavoogu.
Kuidas arvestada üürniku lahkumise riski?
Lisa arvutusse reserv tühjana seismise aja jaoks ja vähenda selle võrra oodatavat üüritulu.
Loe ka
- Rahavoo prognoos laenutaotlusele: kuidas seda koostada?
- Laen või rent: kumb on ärikinnisvara puhul soodsam?
- Laenuvõimekuse hindamine: kuidas ettevõte saab enne taotlust ise eelhinnangu teha?
Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.