Tagatiseks sobib kinnisvara, mida saab kiiresti ja etteaimatava hinnaga müüa. Praktikas tähendab see linnalist asukohta, seaduslikku hoonet koos kasutusloaga, selget omandit ja alternatiivseid kasutusvõimalusi. Mida spetsiifilisem objekt, seda väiksem laenusumma.
Küsimus ei ole, kas objekt on hea. Küsimus on, kas objekt on müüdav ka siis, kui praegune kasutaja on läinud.
Neli kriteeriumi järjekorras
- Müüdavus. Kui palju ostjaid on turul objektile, mille kasutus ei ole eriotstarbeline.
- Õiguslik selgus. Omand kinnistusraamatus, kasutusluba ehitisregistris, koormatised läbi vaadatud.
- Alternatiivne kasutus. Kas hoonest saab teha midagi muud ilma suure investeeringuta.
- Seisund ja vanus. Kas viie aasta jooksul on vaja katust, fassaadi või tehnosüsteeme.
Sobivus objektitüübi kaupa
| Objektitüüp | Sobivus | Peamine piirang |
|---|---|---|
| Büroopind linnas | hea | vakants ja pinna paindlikkus |
| Kaubanduspind hea asukohaga | hea | üürnikest sõltuvus |
| Laohoone logistikakoridoris | hea | laekõrgus ja juurdepääs |
| Üürikorterid | hea | üürilepingute pikkus |
| Tootmishoone eriotstarbelise seadmestikuga | keskmine | ümberkohandamise kulu |
| Maatulundusmaa | keskmine | sihtotstarve ja likviidsus |
| Hoonestusõigusega objekt | keskmine | õiguse tähtaeg |
| Hoone ilma kasutusloata | nõrk | õiguslik risk |
| Mõtteline osa kaasomandis | nõrk | ostjaskonna kitsus |
| Objekt kasutusvaldusega | nõrk | ostja ei saa kasutada |
Hinnangud on üldised ja illustratiivsed, mitte seadusest ega fikseeritud metoodikast tulenevad. Iga objekt vaadatakse eraldi ning mõju sõltub objekti liigist, asukohast, kasutusest ja müüdavusest.
Mis objekti tagatisväärtust kõige rohkem langetab
Kolm asja, mille mõju on suurem, kui inimesed eeldavad:
- Eriotstarbeline sisseehitis. Külmhoone, valukoda või autopesula on ehitatud ühe tegevuse jaoks. Uus ostja peab pool sellest maha lammutama.
- Üks üürnik, kes annab kogu tulu. Kui leping lõpeb kolme aasta pärast, on tagatisväärtus tegelikult selle lepingu väärtus.
- Juurdepääs võõra maa kaudu ilma servituudita. Objekt võib olla suurepärane, aga õiguslikult ligipääsmatu.
Mis objekti tagatisväärtust tõstab
- Kasutusluba ja korras ehitisregistri kirje.
- Pikad üürilepingud usaldusväärsete üürnikega, mitmelt üürnikult.
- Puhas kolmas jagu kinnistusraamatus.
- Energiamärgis, mis ei ole viimases klassis. See mõjutab tulevast müüdavust ja käituskulu.
Kuidas laenuandja objekti hindab
Kolm küsimust, mille vastused määravad summa:
- Kes ostaks selle objekti kolme kuu jooksul ja mis hinnaga. See on kogu tagatishindamise tuum.
- Kui palju kulub, et objekt uuele kasutajale kohandada. Eriotstarbeline sisseehitis on siin miinusmärgiga.
- Kas objekt toodab tulu ka siis, kui praegune kasutaja on läinud. Mitme üürnikuga hoone toodab, ühe üürnikuga ei pruugi.
Kaks näidet praktikast
Esimene. Logistikaladu Tallinna ringtee ääres, üks üürnik, leping veel viis aastat. Objekt on hea, aga kogu tulu tuleb ühelt lepingult. Tagatisväärtus arvestab sellega, mis juhtub lepingu lõppedes, mistõttu laenu tähtaeg seoti lepingu kestusega.
Teine. Vana tootmishoone väikelinnas, omanikul oma tegevus sees. Hoone on korras ja tulu tuleb, aga sundmüügil oleks ostjaid vähe. Rahastus tuli väiksema summaga ja lisatagatisega.
Kummalgi juhul ei olnud küsimus hoone kvaliteedis. Küsimus oli selles, kes on järgmine ostja.
Mida saab kuue kuuga parandada
- Vormista puuduv kasutusluba või paranda ehitisregistri kirje.
- Vormista juurdepääsuservituut, kui tee läbib võõrast maad.
- Pikenda lühikesi üürilepinguid või lisa üürnikke juurde.
- Telli energiamärgis tegeliku tarbimise põhjal, kui see puudub.
- Kustuta vanad koormatised, mille kasutajat enam ei ole.
Need viis asja on odavad võrreldes sellega, kui palju need tagatisvõimekust mõjutavad.
Mis dokumendid objekti kohta valmis panna
Kuus asja, mis igal juhul küsitakse: kinnistusraamatu terve registriosa, ehitisregistri väljavõtted kõigi hoonete kohta, kasutusluba, kehtivad üürilepingud, hindamisakt ja kindlustuspoliis. Kui kõik kuus on ühes kaustas, liigub taotlus kiiresti.
Seitsmenda asjana tasub lisada lühike objekti kirjeldus omaniku sõnadega: mis seal toimub, kes kasutab, mis on tehtud ja mis on plaanis. See dokument ei ole kohustuslik, aga see vastab pooltele küsimustele ette.
Kolm järgmist sammu
- Vaata oma objekt ülaltoodud nelja kriteeriumi järgi läbi ja märgi, kus on nõrk koht.
- Paranda see, mida saab kiiresti parandada: ehitisregistri kirje, kasutusluba, servituudi vormistamine.
- Kui objekt on üle vaadatud, esita laenutaotlus. Taotluses piisab tagatise registrikoodist või katastritunnusest ning laenuandja kontrollib registriandmed ise. Vaata ärikliendi hüpoteeklaenu tingimusi, LTV arvutust, koormatiste mõju ja hindamise kolme meetodit.
Korduvad küsimused
Kas maa ilma hooneta sobib tagatiseks?
Sobib, kui asukoht ja sihtotstarve lubavad seda kasutada või edasi müüa. Detailplaneeringuta põllumaa tagatisväärtus on madal.
Kas eluruum sobib ärilaenu tagatiseks?
Sobib. Korteriomand on likviidne tagatis. Arvestada tuleb sellega, et eluruumi kasutamisel äritagatisena on omanikul isiklik risk.
Miks tootmishoone tagatisväärtus on madal?
Eriotstarbeline hoone sobib väiksemale hulgale ostjatele ja ümberkohandamine on kulukas. Seetõttu on sundmüügihind turuhinnast kaugemal.
Kas objekt ilma kasutusloata on automaatselt välistatud?
Ei automaatselt. Vahe on selles, kas puudu on ainult kasutusluba või ka ehitusluba. Esimene on ajakava küsimus, teine oluliselt suurem risk.