DSCR ehk laenuteenindamise kattekordaja näitab, mitu korda ettevõtte vaba rahavoog katab aastase laenumakse. Kui vaba rahavoog on 60 000 eurot ja aastane laenumakse 40 000 eurot, on DSCR 1,5. See on koos laenusumma ja tagatise väärtuse suhtega üks näitajatest, mille põhjal ärilaenu võidakse hinnata.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Kuidas DSCR-i arvutatakse?
DSCR on vaba rahavoog jagatud aastase laenumaksega. Nimetajas on nii intress kui ka põhiosa.
Lugejas on vaba rahavoog ehk raha, mis jääb pärast tegevuskulude tasumist enne laenumakset. Sageli on lähtepunkt EBITDA, millest arvatakse maha maksud ja hädavajalikud investeeringud.
Kasum ei ole sama mis rahavoog. Amortisatsioon vähendab kasumit, kuid ei ole rahaline väljaminek. Hooajalise äri puhul tuleb vaadata kogu aastat, mitte üht kvartalit.
Milline on DSCR-i arvutusnäide?
Illustratiivne näide: ettevõte üürib välja laopinda.
| Rida | Summa aastas |
|---|---|
| Üüritulu | 96 000 € |
| Halduskulud ja kindlustus | 12 000 € |
| Maamaks ja hooldus | 9 000 € |
| Vaba rahavoog enne laenumakset | 75 000 € |
| Laenumakse, 200 000 € kümneks aastaks 6% juures | 26 645 € |
| DSCR | 2,81 |
Sama objekt 500 000 euro laenuga annaks aastaseks makseks umbes 66 600 eurot ja DSCR-iks 1,13. Objekt on sama, muutub laenusumma.
Milline DSCR on piisav?
| DSCR | Mida see tähendab |
|---|---|
| alla 1,0 | Rahavoog ei kata laenumakset |
| 1,0 kuni 1,2 | Katab, kuid puhver on väike |
| 1,2 kuni 1,4 | Katab mõõduka puhvriga |
| üle 1,5 | Tugev, jätab ruumi intressi tõusuks |
Vahemikud on üldine suunis, mitte reegel. Konkreetne ootus sõltub laenuandjast, sektorist ja tagatise kvaliteedist.
DSCR-i tasub arvutada ka kõrgema intressiga. Kui kordaja langeb kahe protsendipunkti kõrgema intressi juures väga madalale, võib laenusumma olla liiga suur ka siis, kui praegune näitaja tundub hea.
Kuidas DSCR-i parandada?
Otsene mõju on väiksemal laenusummal. Pikem periood vähendab aastast makset ja tõstab kattekordajat. Näiteks kümne asemel viieteistkümne aasta periood vähendab makset umbes veerandi võrra, kuid kogukulu kasvab.
Tulude kasv mõjutab lugejat. Üüri tõstmine või tühjade pindade väljaüürimine parandab rahavoogu. Kulude vähendamise mõju on sageli väiksem, kuid püsiv.
Optimistlikum prognoos DSCR-i ei paranda. Laenuandja võib lähtuda eelkõige ajaloolistest numbritest ja lepingutega kinnitatud tulevastest tuludest.
Miks võib DSCR olla kovenant?
Ärilaenulepingus võib DSCR olla kirjas kovenandina. See tähendab, et kordaja tuleb hoida kokkulepitud tasemest kõrgemal kogu laenuperioodi jooksul.
Lepingust tasub kontrollida arvutusvalemit ehk seda, kuidas vaba rahavoog täpselt defineeritakse. Erinev definitsioon annab erineva tulemuse. Lisaks tasub vaadata mõõtmise sagedust ja parandusperioodi.
Millised on levinud vead DSCR-i arvutamisel?
Esimene viga on kasumi kasutamine rahavoo asemel. Amortisatsiooni tõttu võib kinnisvaraettevõtte kasum olla väike, kuigi rahavoog on tugev.
Teine viga on arvestada nimetajas ainult intressi. See annab tegelikust kõrgema kordaja ega näita laenu tegelikku koormust.
Kolmas viga on arvutada ühe tugeva aasta või kvartali põhjal. Laenuandja võib vaadata pikemat perioodi ja hooajalise äri puhul kogu aastat.
DSCR-i tasub jälgida ka pärast laenu saamist. Kui kordaja hakkab aasta-aastalt langema, on see märk, et rahavoog ja laenukoormus on muutumas. Varakult märgatud muutust on lihtsam juhtida, näiteks üürilepingute pikendamise, kulude ülevaatamise või laenugraafiku aruteluga laenuandjaga.
Uue investeeringu planeerimisel tasub arvutada DSCR nii olemasoleva kui ka kavandatava laenuga koos. Laenuandja võib hinnata ettevõtte kogu laenukoormust, mitte ainult uut laenu.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Mis on DSCR lihtsas keeles?
DSCR näitab, mitu korda ettevõtte vaba rahavoog katab aastase laenumakse koos põhiosaga.
Mis on DSCR ja LTV erinevus?
DSCR mõõdab rahavoo piisavust laenumakseteks, LTV laenusumma suhet tagatise väärtusse.
Kas DSCR-i arvutamisel kasutatakse kasumit või rahavoogu?
Rahavoogu. Kasum sisaldab mitterahalisi kulusid, näiteks amortisatsiooni.
Kas pikem laenuperiood tõstab DSCR-i?
Jah, sest aastane laenumakse väheneb. Samas kasvab laenu kogu intressikulu.
Loe ka
- Omafinantseering ärilaenus: kui palju oma raha kinnisvara ostul vaja läheb?
- Rahavoo prognoos laenutaotlusele: kuidas seda koostada?
- Kinnisvara tootlus: kuidas seda õigesti arvutada?
Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.