Kui ettevõte on käibemaksukohustuslane, mõjutab see kinnisvarainvesteeringu tegelikku maksumust, laenuvajadust ja rahavoogu. Käibemaksuseaduse § 19 järgi tekib registreerimiskohustus, kui Eestis tekkiv käive ületab kalendriaasta algusest 40 000 eurot. Kinnisvaratehingute käsitlus sõltub objektist ja selle kasutusest, seega tasub konkreetne olukord kontrollida.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Miks on käibemaks rahastuses oluline?
Käibemaksukohustus määrab, kui suur on investeeringu tegelik maksumus. Kui sisendkäibemaksu saab maha arvata, ei ole see ettevõtte lõplik kulu.
Käibemaks, mida maha arvata ei saa, tuleb rahastada. Siis on vaja suuremat summat.
Käibemaksu ajastus mõjutab ka käibekapitali. Arve tasutakse koos käibemaksuga enne, kui see deklaratsiooni kaudu tasaarvestatakse või tagastatakse.
Kuidas toimib käibemaksukohustuslaseks registreerimine?
| Olukord | Reegel |
|---|---|
| Kohustuslik registreerimine | Eestis tekkiv käive üle 40 000 € kalendriaasta algusest (KMS § 19) |
| Avalduse tähtaeg | Kolme tööpäeva jooksul kohustuse tekkimisest (KMS § 20) |
| Vabatahtlik registreerimine | Võimalik ka alla piirmäära |
Vabatahtliku registreerimise otsus sõltub sellest, kas kliendid on käibemaksukohustuslased ja kui suur osa kuludest sisaldab sisendkäibemaksu.
Kuidas erinevad eluruum ja äriruum?
Eluruumi ja äriruumi käibemaksukäsitlus erineb. Sellest sõltub, kas üürile või müügihinnale tuleb käibemaks lisada ja kas sisendkäibemaksu saab maha arvata.
Sama hoone eri osadel võib olla erinev käsitlus, kui nende kasutusotstarve erineb. Kasutusotstarbe muutmisel tuleb ka maksukäsitlus üle vaadata. Täpne käsitlus tuleneb käibemaksuseadusest ja tasub enne tehingut maksunõustajaga kontrollida.
Millal tuleb sisendkäibemaksu korrigeerida?
Kinnisvara puhul võib sisendkäibemaksu mahaarvamist olla vaja hiljem korrigeerida, kui objekti kasutus muutub. Näiteks siis, kui objekti kasutatakse muuks otstarbeks, kui mahaarvamisel eeldati, või kui maksustatava ja maksuvaba käibe proportsioon muutub.
Seepärast tasub kogu hoidmisperioodi jooksul dokumenteerida, kuidas objekti kasutatakse.
Kuidas mõjutab käibemaks arendusprojekti?
Arendusprojektis tekivad ehituskulud enne müügitulu. Ehitusarvete käibemaks tasutakse jooksvalt, kuid tasaarvestus või tagastus toimub deklaratsiooniperioodide kaupa. Vahe tuleb rahastada.
Illustratiivne näide: kui kuu ehitusarved on 100 000 eurot pluss 24% käibemaksu, tuleb tasuda 124 000 eurot. 24 000 eurot on seotud kuni tasaarvestuse või tagastuseni.
Kui projekti müügikäsitlus on maksuvaba, ei pruugi sisendkäibemaksu samas ulatuses maha arvata saada. See muudab kogu eelarvet, seega tasub käsitlus selgeks teha enne ehituse algust.
Mida kontrollida enne kinnisvaratehingut?
- Kas ettevõte on käibemaksukohustuslane või ületab varsti piirmäära.
- Milline on konkreetse objekti ja tehingu käibemaksukäsitlus.
- Kas sisendkäibemaksu saab maha arvata ja millises ulatuses.
- Kuidas käibemaksu ajastus mõjutab rahavoogu.
Neljas punkt võib eelarvest kergesti välja jääda.
Kuidas arvestada käibemaksu laenutaotluses?
Laenutaotluses tasub näidata investeeringu summa nii koos käibemaksuga kui ka ilma. Rahavoo prognoosis tasub käibemaksu tasumine ja tagasisaamine näidata eraldi ridadena. Siis näeb laenuandja, kui suur on ajutine rahavajadus ja kas see on rahastuses arvestatud.
Kui objekt ostetakse käibemaksuga ja hiljem antakse üürile, tasub enne ostu läbi mõelda, milline on üüri maksukäsitlus. Sellest sõltub, kas ostuhinna käibemaksu saab maha arvata ja kas mahaarvamist tuleb hiljem korrigeerida. Kui see jääb ostu ajal selgitamata, võib investeeringu tasuvusarvutus hiljem oluliselt muutuda.
Käibemaksu küsimused tasub lahendada enne notariaalset lepingut, sest lepingu tingimused, näiteks hind koos või ilma käibemaksuta, peavad olema selged. Kui ostja ja müüja eeldavad erinevat käsitlust, võib tehingu hind tegelikult erineda mitukümmend tuhat eurot.
Seepärast tasub lepingus käibemaksu käsitlus selgelt kirja panna.
Kui ettevõte kaalub käibekapitali rahastamist kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo käibekapitali laenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Millal tuleb end käibemaksukohustuslaseks registreerida?
Kui Eestis tekkiv käive ületab kalendriaasta algusest 40 000 eurot.
Kas käibemaksukohustuslasena registreerumine on võimalik vabatahtlikult?
Jah, registreeruda saab ka alla piirmäära.
Kas kinnisvara üürile tuleb lisada käibemaks?
Sõltub ruumi liigist ja ettevõtte valikutest. Käsitlus tasub maksunõustajaga kontrollida.
Miks mõjutab käibemaks arendusprojekti rahavoogu?
Ehitusarvete käibemaks tasutakse enne, kui see tasaarvestatakse või tagastatakse.
Loe ka
- EBITDA: mida see laenuotsuses näitab ja mis jääb sellest välja?
- Kuidas kontrollida laenuandja tegevusluba enne laenulepingut?
- Äriplaan laenutaotluse jaoks: mida laenuandja sellest tegelikult vaatab?
Õiguslik alus: käibemaksuseadus § 15 lg 1, § 19, § 20. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.