Eelmärge on kinnistusraamatu kanne, mis tagab kellegi nõuet asjaõiguse omandamiseks, muutmiseks või kustutamiseks. Keelumärge on kanne, mis keelab omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikult või osaliselt. Mõlemad on registriosa kolmandas jaos, kuid nende mõju tehingule on erinev. Selgitame, mida kumbki tähendab, kuidas neid kasutatakse ja mida teha, kui märge on kinnistul juba olemas.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Mis on eelmärge?
Asjaõigusseaduse § 63 lõike 1 punkti 1 järgi kantakse eelmärge kinnistusraamatusse asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude tagamiseks. Sama paragrahvi lõike 3 järgi on käsutamine pärast eelmärke kandmist tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Kandeid saab kinnistusraamatusse siiski edasi teha.
Asjaõigusseaduse § 63¹ järgi kantakse eelmärge selle isiku avalduse alusel või nõusolekul, kelle omandit või õigust see puudutab, või hagi tagamise määruse või muu seadusliku aluse põhjal. Eelmärge ei anna omandit: omand tekib alles asjaõiguslepingu ja kande alusel.
Mis on keelumärge?
Keelumärge keelab märke sisu järgi kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt (asjaõigusseaduse § 63 lõige 2). Asjaõigusseaduse § 63¹ lõike 6 järgi kantakse keelumärge hagi tagamise määruse või muu seadusliku aluse põhjal. Kui märge keelab võõrandamise või koormamise, ei saa seda kannet teha enne, kui märge on kustutatud.
Keelumärke kustutamise ajakava sõltub sellest, mille alusel märge kanti, mitte tehingu pooltest.
Mis vahe on eelmärkel ja keelumärkel?
| Küsimus | Eelmärge | Keelumärge |
|---|---|---|
| Kas käsutamine on keelatud? | Ei | Jah, märke sisu ulatuses |
| Mis saab hilisemast tehingust? | Tühine tagatud nõuet kahjustavas osas | Keelatud kannet ei tehta |
| Mille alusel kantakse? | Puudutatud isiku avalduse või nõusoleku, hagi tagamise määruse või muu seadusliku aluse põhjal | Hagi tagamise määruse või muu seadusliku aluse põhjal |
| Keda kaitseb? | Konkreetset nõuet | Seda, kelle huvides keeld seati |
| Kas saab seada hüpoteegi? | Saab, kuid tühisuse riskiga | Ei saa, kui märge keelab koormamise |
Kuidas eelmärget tehingus kasutatakse?
Eelmärge on kaitsevahend etapiviisilises tehingus. Kui ostja ja müüja on sõlminud notariaalse võlaõigusliku lepingu, kuid omand läheb üle alles pärast mõne tingimuse täitumist, kaitseb eelmärge ostjat vahepealse käsutuse eest. Tingimuseks võib olla näiteks rahastuse saamine, krundi jagamine või omavalitsuse otsus.
Kui müüja vahepeal objekti teisele isikule müüb või koormab, on see ostja nõuet kahjustavas osas tühine. Arendusprojektis, kus krunt omandatakse osade kaupa, on eelmärge üks võimalus ostja nõuet kaitsta.
Eelmärge ei taga, et müüja lepingu täidab, ega kaitse makstud ettemaksu, kui tehing jääb muul põhjusel pooleli. Selleks on deposiit ja lepingutingimused.
Mida teha, kui kinnistul on eelmärge?
Kõigepealt tuleb välja selgitada, millist nõuet eelmärge tagab ja kes on õigustatud isik. Võimalik lahendus on nõude täitmine või kokkulepe õigustatud isikuga koos märke kustutamisega. Riigilõivuseaduse § 78 järgi on märke kandmise ja kustutamise riigilõiv 25 protsenti täismäärast.
Kui eelmärge on vana ja võlausaldaja asukoht ei ole teada, näeb asjaõigusseaduse § 63² ette kohtumenetluse. Omanik võib nõuda kustutamist, kui viimasest eelmärget puudutavast kandest on möödunud kümme aastat ja võlgnik ei ole selle aja jooksul nõuet tunnustanud. Kohus avaldab kuulutuse Ametlikes Teadaannetes ja määrab tähtaja vastuväideteks, seega tuleb menetlusele aega arvestada.
Mida teha, kui kinnistul on keelumärge?
Keelumärke puhul tuleb välja selgitada, mille alusel see kanti ja mis on selle sisu. Kui märge keelab kavandatud kande, ei saa tehingut enne märke kustutamist lõpule viia. Kui märge on vaja lahendada tehingu osana, tasub tehingusse kirjutada tähtaeg, mis ajaks märge peab olema kustutatud, ja tagajärg, kui seda ei juhtu.
Registriosa tasub üle vaadata kaks korda: enne notari juurde minekut ja vahetult enne kande esitamist. Kui vahepeal on kantud keelumärge, ei saa keelatud käsutuskannet teha, isegi kui notariaalne leping on sõlmitud.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas eelmärge kustub automaatselt?
Ei kustu. Kustutamiseks on vaja eraldi avaldust või kohtulahendit.
Kas eelmärkega kinnistut saab müüa?
Saab, kuid käsutus on tühine osas, milles see kahjustab eelmärkega tagatud nõuet. Ostja ja tema rahastaja võivad seepärast soovida, et eelmärge lahendataks enne tehingut.
Kui palju maksab eelmärke kandmine?
Märke kandmise riigilõiv on 25 protsenti täismäärast. Kui avaldus vormistatakse notari juures, lisandub notari tasu.
Kas keelumärke ajal saab kinnistule hüpoteegi seada?
Ei saa, kui keelumärge keelab koormamise. Keelu ulatus sõltub märke sisust.
Loe ka
- Tagatiskinnisvara kindlustus: mis peab poliisil kirjas olema?
- Millised kinnisvaratehingud peavad olema notariaalsed ja miks?
- Lisatagatis: millal aitab teine kinnistu laenusummat suurendada?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus § 63, § 63¹, § 63²; riigilõivuseadus § 78. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.