Notariaalselt tõestatud peavad olema kinnisasja omandi üleandmine, kinnisasja koormamine asjaõigusega, näiteks hüpoteegi seadmine, ning kohustus kinnisasi omandada või võõrandada. Asjaõiguslikud muudatused jõustuvad alles kinnistusraamatu kandega. Selgitame, millised tehingud vajavad notarit, millised mitte ja mis juhtub, kui vorminõuet eiratakse.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Millised kinnisvaratehingud peavad olema notariaalsed?
| Tehing | Alus | Vorminõue |
|---|---|---|
| Kinnisasja omandi üleandmine | AÕS § 641, § 120 lg 1 | Notariaalne asjaõigusleping ja kanne |
| Kinnisasja koormamine asjaõigusega | AÕS § 641 | Notariaalne asjaõigusleping ja kanne |
| Hüpoteegi seadmine | AÕS § 641, § 326 | Notariaalne leping ja kanne |
| Kohustus kinnisasi omandada või võõrandada | AÕS § 119 lg 1 | Notariaalne tõestamine |
Asjaõigusseaduse § 119 lõike 1 järgi peab ka võlaõiguslik kohustus kinnisasja omandada või võõrandada olema notariaalselt tõestatud. Seepärast ei ole e-kirja teel või lihtkirjalikult sõlmitud ostukokkulepe kinnisvara osas siduv. Sama paragrahvi lõike 2 järgi muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks alles siis, kui selle täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud kanne.
Millised lepingud ei pea olema notariaalsed?
Üüri- ja rendileping ei vaja notarit. Kirjalik vorm on mõistlik, kuid seadus notariaalset tõestamist ei nõua. Ka laenuleping ise ei pea olema notariaalne: notariaalne on hüpoteegi seadmine, mitte laenu andmine. Sageli sõlmitakse need siiski notari juures korraga.
Ehitus- ja projekteerimisleping ei vaja samuti notarit. Kaasomanike kokkulepe kinnistu valitsemise kohta ei pea olema notariaalne, kuid ilma kinnistusraamatu kandeta seob see ainult lepingu pooli, mitte tulevast omanikku.
Miks on vaja notarit ja kannet?
Notar kontrollib poolte isikut ja esindusõigust, selgitab tehingu tagajärgi ja tagab, et tehingu sisu vastab seadusele. Kanne annab tehingule mõju kolmandate isikute suhtes.
Asjaõigusseaduse § 56 lõike 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Ostja ja laenuandja saavad registrile tugineda ega pea uurima pikka omandiajalugu. Selle eelduse hind on range vorm: registrisse jõuab ainult tehing, mida notar on kontrollinud.
Mis juhtub, kui vorminõuet eiratakse?
Kui ostukokkulepe on sõlmitud e-kirjas ja makstud on käsiraha, ei ole kokkulepe kinnisasja omandamise osas siduv. Käsiraha tagasinõudmine käib siis võlaõiguse reeglite järgi.
Kaasomanike kokkulepe pinna jagamise kohta ilma kandeta seob pooli, kuid mitte uut omanikku. Laenulepingus antud lubadus seada hüpoteek ei loo veel hüpoteeki. Kuni kannet ei ole, ei ole laenuandjal tagatist. Millal laen välja makstakse, lepitakse kokku laenulepingus ja see sõltub laenuandjast ja tehingust.
Mis võtab notari juures aega?
Aega võib võtta esindusõiguse kontroll. Kui ettevõttel on kaks ühise esindusõigusega juhatuse liiget, peavad mõlemad allkirjastama või andma volituse. Suuremate tehingute puhul võib põhikiri nõuda osanike või nõukogu otsust.
Kui kinnistu omanik on ettevõte, peab tehingul osalema esindusõigusega isik või volitatud esindaja. Notariaalse tõestamise saab teha ka kaugtõestamisena, kui toiming on kaugtõestamise teel lubatud toimingute nimekirjas. Notari tasu seaduse § 2 lõike 21 järgi lisandub sel juhul notari tasule 20 eurot.
Kes maksab notari tasu ja riigilõivu?
Võlaõigusseaduse § 215 lõike 1 järgi kannab müügilepingu tõestamise kulud ja lepingu alusel registrikande tegemisega seotud kulud ostja, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Hüpoteegi seadmisega seotud kulud jäävad sageli laenuvõtjale ja vanade koormatiste kustutamise kulud müüjale, kuid need küsimused lahendab leping.
Kui pooled soovivad kulud jagada teisiti, tasub see tehingusse kirja panna. Notari tasu arvutatakse tehinguväärtuse alusel ja kinnistusraamatu kande eest tasutakse riigilõiv eraldi.
Kui tehinguga kaasneb laen, tasub laenuandjaga varakult läbi rääkida, millal hüpoteegileping allkirjastatakse, et notari aeg ja dokumendid oleksid ajaks valmis.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas kinnisvara müügi eelleping peab olema notariaalne?
Jah, kui see sisaldab kohustust kinnisasi omandada või võõrandada. Lihtkirjalik eelleping ei ole siduv.
Kas laenuleping tuleb sõlmida notari juures?
Seadus seda ei nõua. Notariaalne peab olema hüpoteegi seadmine, mis vormistatakse sageli samal ajal.
Kas notari juures saab tehingu teha ka kaugtõestamisega?
Saab, kui toiming on kaugtõestamiseks lubatud. Notari tasule lisandub siis 20 eurot.
Millal läheb omand ostjale üle?
Omand läheb üle kandega kinnistusraamatusse, mitte notari juures allkirjastamisel.
Loe ka
- Eelmärge ja keelumärge kinnistusraamatus: mida need tehinguga teevad?
- Tagatiskinnisvara kindlustus: mis peab poliisil kirjas olema?
- Lisatagatis: millal aitab teine kinnistu laenusummat suurendada?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus § 56, § 641, § 119, § 120, § 326; võlaõigusseadus § 215; notari tasu seadus § 2. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.