Kinnisvara ettevõtte nimele ostmine mõjutab kolme asja: maksustamist, laenutingimusi ja vastutust. Ettevõttes maksustatakse kasum üldjuhul jaotamise hetkel, mis võimaldab tulu edasi investeerida. Samas lisanduvad raamatupidamise ja aruandluse kohustused ning laenuandja võib küsida lisatagatist, näiteks omaniku käendust.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Kuidas maksustatakse kinnisvara tulu ettevõttes?
Ettevõtte puhul maksustatakse kasumit üldjuhul väljamakse hetkel, mitte teenimise hetkel. Üüritulu ja müügikasumi saab ettevõttes edasi investeerida ilma kohese tulumaksuta.
Tulumaksuseaduse § 4 lõike 1 järgi on tulumaksu määr 22%. Lõike 1¹ järgi jagatakse dividendi ja teiste kasumieraldiste puhul maksustatav summa enne maksumääraga korrutamist arvuga 0,78. Illustratiivselt: 10 000 euro netodividendi puhul on tulumaks 10 000 / 0,78 × 22% ehk umbes 2 821 eurot.
Mis on ettevõtte nimel kinnisvara peamine eelis?
Peamine eelis tekib siis, kui tulu investeeritakse edasi. Kui raha kasutatakse järgmise objekti ostuks, lükkub maks edasi ja kasv võib olla kiirem.
Kui tulu on vaja omanikule jooksvalt välja maksta, on eelis väiksem, sest väljamaksel tekib tulumaks. Seepärast sõltub otsus sellest, kas kinnisvara on investeerimisportfelli osa või jooksva tulu allikas.
Kuidas erineb laen ettevõtte nimel olevale kinnisvarale?
Ettevõtte laen tugineb ettevõtte rahavoole, aruannetele ja tagatisele. Laenuandja võib vaadata majandusaasta aruandeid, rahavoo prognoosi ja olemasolevaid kohustusi.
Väiksema ettevõtte puhul võidakse küsida omaniku käendust. Siis ei kao omaniku isiklik vastutus täielikult, kuigi laenuvõtja on ettevõte.
Milline on vastutus osaühingus?
Osaühingu puhul vastutab ettevõte oma kohustuste eest oma varaga. Kui omanik on andnud käenduse, vastutab ta käendatud kohustuse eest ka isiklikult.
Juhatuse liikmel on kohustusi, mis ei sõltu ettevõtte suurusest. Äriseadustiku § 176 järgi peavad osanikud võtma meetmeid, kui osaühingu netovara on vähem kui pool osakapitalist. Kinnisvaraettevõttes võib see juhtuda, kui objekti väärtus kirjutatakse alla või kahjum kuhjub.
Millised kohustused kaasnevad ettevõtte halduskuluga?
Ettevõtte nimel hoitav kinnisvara toob kaasa raamatupidamise ja aruandluse. Majandusaasta aruanne tuleb esitada äriregistrile kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest ka siis, kui tegevust ei toimunud.
Ühe objekti puhul on halduskulu objekti kohta suhteliselt suur. Mitme objekti puhul jaguneb sama kulu ja selle tähtsus väheneb.
| Mõõde | Kinnisvara ettevõttes |
|---|---|
| Üüritulu maksustamine | Tulumaks kasumi jaotamisel |
| Edasi investeerimine | Jaotamata kasumiga |
| Laenu alus | Ettevõtte rahavoog ja tagatis |
| Isiklik vastutus | Käenduse korral |
| Halduskulu | Raamatupidamine ja aruanne |
Mis juhtub, kui vara hiljem ettevõttesse viia?
Kui kinnisvara soovitakse hiljem viia teise omaniku alt ettevõttesse, on see uus tehing. Sellega kaasnevad notari tasu, riigilõiv ja võimalik maksukohustus. Kui varale on seatud hüpoteek, tuleb ümbervormistamine laenuandjaga eelnevalt läbi rääkida, sest omanik ja sageli ka laenuvõtja muutub.
Seepärast tasub omandivorm otsustada enne ostupakkumist. Kui plaanis on mitu objekti, tasub struktuur kohe paika panna.
Millised küsimused aitavad otsust teha?
Esimene küsimus on, kas tulu on vaja jooksvalt välja võtta või investeeritakse see edasi. Teine küsimus on, mitu objekti on plaanis järgmise viie aasta jooksul. Kolmas küsimus on, kas objekte plaanitakse ka müüa ja kas kasumit kasutatakse uuteks ostudeks.
Konkreetse olukorra maksukäsitlus sõltub asjaoludest, seega tasub arvutus enne otsust maksunõustajaga läbi teha.
Kui ettevõttel on lisaks kinnisvarale ka muu äritegevus, tasub kaaluda, kas kinnisvara hoida samas ettevõttes või eraldi. Eraldi ettevõtte puhul on kinnisvara rahavoog ja riskid selgemini eristatud ning laenuandjal on lihtsam tagatist ja tulu hinnata. Samas lisandub teise ettevõtte halduskulu.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Millal maksab ettevõte kinnisvara tulult tulumaksu?
Üldjuhul kasumi jaotamisel, näiteks dividendi maksmisel.
Kas omanik vastutab ettevõtte laenu eest isiklikult?
Kui ta on andnud käenduse, vastutab ta käendatud kohustuse eest isiklikult.
Kas majandusaasta aruanne tuleb esitada ka siis, kui tegevust ei olnud?
Jah. Aruanne tuleb esitada kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest.
Kas kinnisvara saab hiljem ettevõttesse üle viia?
Saab, kuid see on uus tehing, millega kaasnevad tehingukulud ja võimalikud maksud.
Loe ka
- Ärikinnisvara ostmine: mida peab ettevõte enne ostu kontrollima?
- Kinnisvara flippimine: milline eelarve tegelikult paika peab?
- Arenduslaen: kuidas rahastatakse kinnisvaraarendust ja kuidas toimuvad väljamaksed?
Õiguslik alus: tulumaksuseadus § 4, äriseadustik § 176. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.