Kinnisvara flippimise tulemuse määravad lisaks ostuhinnale ja remondile kolm sageli alahinnatud kulu: hoidmiskulu, ettenägematud tööd ja tehingukulud nii ostul kui ka müügil. Kui eelarves on ainult ostuhind ja remondi hinnapakkumine, on eelarve poolik. Kasum on müügihind miinus kõik kulud, mitte ainult ostuhind ja remont.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Millest koosneb flippimise kogueelarve?
Illustratiivne eelarve:
| Rida | Summa | Märkus |
|---|---|---|
| Ostuhind | 95 000 € | |
| Notari tasu ja riigilõiv ostul | 1 100 € | Sõltub tehingu väärtusest |
| Hindamine | 400 € | Tagatise jaoks |
| Remonditööd | 28 000 € | Hinnapakkumise järgi |
| Ettenägematud tööd | 4 200 € | 15% remondist |
| Hoidmiskulu 6 kuud | 3 900 € | Intress, haldus, kommunaal, kindlustus |
| Müügikulu | 3 200 € | Vahendus ja notar |
| Kokku | 135 800 € |
Kui müügihind on 152 000 eurot, on kasum enne makse 16 200 eurot.
Miks on hoidmiskulu flippimise eelarves oluline?
Hoidmiskulu kasvab iga kuuga. See koosneb laenu intressist, haldus- ja kommunaalkuludest ning kindlustusest. Näites on see 650 eurot kuus.
Kuue kuu projekti hoidmiskulu on 3 900 eurot, üheksa kuu projekti oma 5 850 eurot. Vahe on 1 950 eurot ehk 12 protsenti eeldatavast kasumist. Seepärast tasub rahastuse periood valida pikem kui plaanitud projekt.
Kui suur peaks olema ettenägematute tööde reserv?
Remondi hinnapakkumine katab selle, mida on näha. Flippimise puhul tuleb sageli välja see, mida enne näha ei olnud. Levinud üllatused on vananenud elektrisüsteem, seina sees olevad torud ja niiskuskahjustus.
Reservi suurus sõltub hoone vanusest ja seisukorrast. Näites on reserv 15 protsenti remondist. Reserv on vajalik, sest muidu võib töö pooleli jääda, aga hoidmiskulu jookseb edasi.
Kui suured on tehingukulud mõlemas otsas?
Ostu poolel on notari tasu, riigilõiv ja hindamine. Müügi poolel on vahendustasu, notar ja võimalikud müügi ettevalmistamise kulud. Näites on tehingukulud kokku 4 700 eurot ehk ligi 29 protsenti eeldatavast kasumist.
Vahendustasu saab vähendada ise müües, kuid see võib pikendada müügiaega ja suurendada hoidmiskulu. Mõlemat varianti tasub arvutada.
Kuidas maksustatakse flippimist ettevõttes?
Ettevõttes maksustatakse kasum üldjuhul jaotamisel. Ostuks ja remondiks tehtud kulud peavad olema dokumenteeritud ja arved vormistatud ettevõtte nimele.
Konkreetse tehingu maksukäsitlus, sealhulgas käibemaks, tasub enne projekti algust raamatupidajaga läbi arutada.
Kuidas flippimisprojekti rahastada?
Üks võimalus on kinnisvara tagatisel lühiajaline laen, mille periood valitakse projekti kestuse ja puhvri järgi. Tagasimakse allikas on müük, seega müügihinna eeldus peab olema realistlik.
Teine võimalus on oma raha ja laenu kombinatsioon. Suurem omafinantseering vähendab intressikulu ja survet ajakavale. Mõlemal juhul tasub periood valida nii, et see kataks ka mitmekuulise müügiviivituse.
Kuidas kontrollida müügihinna eeldust?
Müügihinda ei tasu tuletada kuulutuste küsihindadest. Usaldusväärsema pildi annavad tehtud tehingute andmed piirkonnas, kuulutuste turul oleku aeg ja sarnaste parendatud objektide müügiajad.
Arvuta läbi kolm stsenaariumi: eeldatav hind, 5 protsenti madalam ja 10 protsenti madalam. Näites tähendab 10 protsenti madalam hind 15 200 eurot vähem ja kasum on siis vaid 1 000 eurot.
Millal flippimisprojektist loobuda?
Kui eeldatav kasum on väike võrreldes kogueelarvega, võib see kaduda ühe üllatuse või viivitusega. Kui remondi maht nõuab ehitusluba, pikeneb ajakava. Kui dokumendid ei ole korras, näiteks kasutusluba puudub, võib see takistada müüki just siis, kui ostja on olemas.
Eelarvet tasub projekti ajal iga kuu tegelike kuludega võrrelda. Kui mõni rida hakkab eelarvest üle minema, on parem see kohe välja tuua ja reservi arvestus üle vaadata.
Kui ettevõte kaalub kinnisvara ostu, parendamist ja edasimüüki kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo kinnisvara flippimislaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Mis on flippimise hoidmiskulu?
See on intress, halduskulud, kommunaalkulud ja kindlustus perioodil, mil objekt on ettevõtte omanduses.
Kui suur peaks olema ettenägematute tööde reserv?
See sõltub hoone vanusest ja seisukorrast. Vanema hoone puhul tasub reserv valida suurem.
Miks ei tasu müügihinda võtta kuulutustest?
Küsihind ja tegelik tehinguhind võivad erineda.
Kuidas mõjutab müügi viivitus kasumit?
Iga lisakuu suurendab hoidmiskulu ja vähendab kasumit.
Loe ka
- Kinnisvara ettevõtte nimele: mida peab ettevõtja enne ostu kaaluma?
- Arenduslaen: kuidas rahastatakse kinnisvaraarendust ja kuidas toimuvad väljamaksed?
- Ehituslaen ja arenduslaen: mis neid ettevõtte jaoks eristab?
Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.