Ettevõtte laenu võib tagada kinnisvaraga, mis ei kuulu laenuvõtjale, näiteks ettevõtte omaniku või sama grupi teise ettevõtte kinnisvaraga. Tagatise andja ei saa laenuraha, kuid kui laen jääb tasumata, võib laenuandja nõuda rahuldamist tema kinnisvara arvel. Selgitame, kui kaugele tagatise andja vastutus ulatub, kuidas see erineb käendusest ja mida tasub enne notari juurde minekut kokku leppida.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 26.10.2026
Kes on tehingus kolmas isik?
Sellises tehingus on kolm osapoolt. Laenuvõtja saab laenu ja vastutab selle tagasimaksmise eest. Tagatise andja on kinnisasja omanik, kes koormab oma kinnisasja hüpoteegiga. Laenuandja on hüpoteegipidaja, kellel on asjaõigusseaduse § 325 lõike 1 järgi õigus nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist panditud kinnisasja arvel.
Selline lahendus tuleb kõne alla näiteks siis, kui ettevõte tegutseb üüripindadel, kuid selle omanikule kuulub kinnisvara isiklikult või teise ettevõtte kaudu. Hüpoteegi seadmise leping peab olema notariaalselt tõestatud (asjaõigusseaduse § 326) ja selle sõlmivad kinnisasja omanik ja laenuandja. Laenuvõtja allkirjast üksi hüpoteegi seadmiseks ei piisa.
Kas tagatise andja vastutab laenu eest kogu oma varaga?
Hüpoteegi alusel ei vastuta. Hüpoteek on asjaõiguslik tagatis: laenuandja saab nõuda rahuldamist koormatud kinnisasja arvel ja hüpoteegisumma ulatuses. Asjaõigusseaduse § 346 lõike 1 järgi on hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue koos intresside ja sissenõudmise kuludega seaduses sätestatud ulatuses. Tagatise andja muud vara hüpoteek ei koorma.
Käendus toimib teisiti. Võlaõigusseaduse § 142 lõike 1 järgi kohustub käendaja vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. Käendus on isiklik kohustus. Laenuandja võib küsida samalt isikult nii hüpoteeki kui ka käendust. Kui tagatise andja allkirjastab mõlemad, kehtivad tema suhtes mõlema tagatise tagajärjed. Iga dokumendi puhul on vaja aru saada, kas see koormab kinnisvara või paneb vastutuse isikule. Käendaja vastutust selgitab lähemalt artikkel käendus ärilaenul.
Milliseid nõudeid hüpoteek tagab?
Hüpoteegisumma näitab ülempiiri, kuid mitte seda, millist võlga hüpoteek tagab. Selle määrab tagatiskokkulepe. Asjaõigusseaduse § 346 lõike 2 järgi peab kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, olema notariaalselt tõestatud. Kokkulepe kehtib ka kinnisasja uue omaniku ja uue hüpoteegipidaja suhtes.
Kolmanda isiku jaoks on see lepingus eriti tähtis koht. Tagatiskokkulepe võib hõlmata üht konkreetset laenu, kuid see võib olla sõnastatud ka laiemalt, näiteks hõlmama laenuvõtja kõiki praeguseid ja tulevasi kohustusi sama laenuandja ees. Hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu (asjaõigusseaduse § 325 lõige 4), mistõttu võib see tagada ka hiljem antud laene. Kui tagatise andja soovib tagada ainult ühte laenu, peab see olema tagatiskokkuleppes selgelt kirjas.
Hüpoteek ei lõpe ka siis, kui laenu võtnud ettevõte lõpetatakse. Kui hüpoteegiga tagatud nõue on lõppenud võlgnikuks olnud juriidilise isiku lõppemise tõttu, loetakse nõue kinnisasja omaniku suhtes edasikestvaks (asjaõigusseaduse § 325 lõige 5).
Mis saab siis, kui tagatise andja tasub võla ise?
Kui laenuvõtja makseid ei tee, võib tagatise andja kaaluda võla tasumist, et oma kinnisvara säilitada. Asjaõigusseaduse § 349 lõike 3 järgi läheb nõue kinnisasja omanikule, kes ei ole võlgnik, üle selles ulatuses, milles ta võla tasus, ja sellisel juhul kohaldatakse käenduse sätteid. Tagatise andja saab siis nõuda raha laenuvõtjalt. Nõudeõigus ei tähenda siiski, et raha ka laekub: kui laenuvõtja ei suutnud maksta laenuandjale, ei pruugi ta suuta maksta ka tagatise andjale.
Kui hüpoteegiga tagatud nõue on rahuldatud, võib kinnisasja omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti (asjaõigusseaduse § 349 lõige 1). Hüpoteek ei kao kinnistusraamatust iseenesest. Kustutamise käiku selgitab artikkel hüpoteegi kustutamine pärast laenu.
Mida tasub enne hüpoteegi seadmist kokku leppida?
Tagatise andjal tasub enne allkirjastamist saada selge vastus vähemalt neile küsimustele:
- Milline nõue on tagatud? Kas tagatiskokkulepe hõlmab ühte laenu või ka laenuvõtja tulevasi kohustusi?
- Kui suur on hüpoteegisumma? See piirab, kui suures ulatuses saab nõuet kinnisasja arvel rahuldada.
- Kas tehingus tuleb allkirjastada ka käendus? Kui jah, vastutab tagatise andja lisaks kinnisvarale ka isiklikult.
- Kuidas tagatise andja saab teavet laenu tagasimaksmise kohta?
- Mida lepivad tagatise andja ja laenuvõtja omavahel kokku? Näiteks kas tagatise eest makstakse tasu ja kuidas toimitakse, kui tagatise andja peab võla tasuma.
Kui kinnisvara kuulub ettevõttele, tasub enne kontrollida, kas tagatise andmiseks on vaja ettevõtte nõukogu või osanike nõusolekut. Kui osaühingul on nõukogu, võib juhatus teha igapäevase majandustegevuse raamest väljuvaid tehinguid ainult nõukogu nõusolekul (äriseadustiku § 180 lõige 4). Kui kinnisvara kuulub abikaasade ühisvara hulka, võib selle koormamiseks olla vaja ka teise abikaasa nõusolekut (perekonnaseaduse § 29 lõige 1).
Koormatud kinnisvara saab hiljem müüa, sest omaniku loobumine õigusest hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandada on kehtetu (asjaõigusseaduse § 337 lõige 1). Hüpoteek jääb siiski kinnisasja koormama ka pärast müüki ja mõjutab seetõttu, millistel tingimustel ostja tehingu teeb. Mitme kinnistuga tagamise loogikat selgitab artikkel lisatagatis: millal aitab teine kinnistu.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas tagatise andja peab olema laenuvõtja omanik?
Ei pea. Seadus näeb ette olukorra, kus kinnisasja omanik ei ole võlgnik. Kas laenuandja sellise tagatise vastu võtab, sõltub laenuandjast ja tehingust.
Kas hüpoteegi saab enne laenu tagasimaksmist vabastada?
Hüpoteegi kustutamiseks on vaja hüpoteegipidaja nõusolekut ja kannet kinnistusraamatusse (kinnistusraamatuseaduse § 341). Enne tagatud nõude rahuldamist sõltub vabastamine laenuandja nõusolekust.
Kas hüpoteek tagab ka viivist?
Tagab hüpoteegisumma ulatuses. Asjaõigusseaduse § 346 lõike 1 järgi on hüpoteegiga tagatud ka intressid, sealhulgas viivis, seaduses sätestatud ulatuses.
Loe ka
- Milline kinnisvara sobib ärilaenu tagatiseks?
- Kaasomandis kinnisvara laenu tagatisena: mida teiste omanikega kokku leppida?
- Hüpoteegi seadmine: kuidas see käib ja mis see maksab?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus § 325, § 326, § 337, § 346, § 349; võlaõigusseadus § 142; äriseadustik § 180; perekonnaseadus § 29; kinnistusraamatuseadus § 341. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.