Kui annad oma kinnisvara ettevõtja laenu tagatiseks, jäävad kinnisasja valdamise, kasutamise ja käsutamise õigused sulle kui omanikule alles – see tuleneb asjaõigusseaduse § 333-st. Hüpoteek annab laenuandjale õiguse nõuda oma nõude rahuldamist hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel, kui laenu ei maksta tagasi (asjaõigusseaduse § 325). Oluline on mõista, mida see täpselt tähendab: sinu kui tagatise omaniku kohustus piirdub asjaõiguslikult sinu kinnisasjaga, mitte automaatselt sinu muu isikliku varaga. See on põhimõtteliselt erinev kohustus kui käendus, kus käendaja lubab lepinguga vastutada võlgniku kohustuse eest oma varaga; käenduse ulatus ja maksimumsumma sõltuvad käenduslepingu tingimustest ja võivad olla lepinguga piiratud, kuid käendaja vastutus ei ole seotud ühe konkreetse asjaga, nagu on hüpoteegi puhul. Kolmanda isiku kinnisvaratagatis on seega asjaõiguslik koormus ühel konkreetsel kinnisasjal; käendus on eraldi, lepingupõhine isiklik kohustus, mille ulatus tuleb kummalgi juhul kontrollida konkreetsest lepingust, mitte eeldada.
Enne allkirja andmist on oluline mõista veel üht piiri: hüpoteegiga saab tagada vaid seda summat ja neid kulusid, mis lepingus ja seaduses on ette nähtud, ning koormus on kinnistusraamatusse kantud ja kehtib niikaua, kuni see kustutatakse. Ilma laenuandja nõusolekuta koormust tavaliselt kustutada ei saa.
Mida hüpoteek täpselt hõlmab
Hüpoteek tagab nõude hüpoteegi summa ulatuses, samuti intressi ja viivise kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müüki täitemenetluses, sissenõudmis- ja täitekulud, kohtutäituri tasu ning hüpoteegipidaja tasutud kindlustusmaksed. See tähendab, et lõplik rahaline koormus võib tagatise korral ulatuda kaugemale kui laenupõhisumma ise.
Samuti laieneb hüpoteek kinnisasjaga seotud üürinõuetele ja kindlustushüvitise nõudele, mistõttu on kindlustuse ja üürituludega seotud kokkulepped vaja läbi mõelda enne tagatise andmist.
Omaniku õigused, mis jäävad alles
Hüpoteek ei võta sinult kontrolli kinnisvara üle:
- sa jätkad kinnisasja kasutamist ja vajadusel selle väljaüürimist;
- sa võid kinnisasja võõrandada või uuesti koormata, kui seadus või kokkulepe ei sätesta teisiti – kokkulepe, millega omanik loobub õigusest kinnisasja võõrandada või uuesti koormata, on tühine;
- kui sa ise ei ole võlgnik, kuid tasud võla ära, et oma kinnisvara vabastada, läheb nõue üle sinule kui kinnisasja omanikule ja sellele kohaldatakse käenduse sätteid.
Kontroll-loend enne allkirja
Enne kui allkirjastad tagatise andmise kokkuleppe, käi läbi vähemalt järgmised punktid:
- Kas sa usaldad laenajat ja mõistad tema äriplaani?
- Kas tead hüpoteegi summat ja mida see täpselt hõlmab?
- Kas kinnisvara kindlustus vastab laenuandja nõuetele?
- Mis juhtub, kui laenaja satub makseraskustesse, ja kuidas sa saaksid võla ära maksta?
- Kas laenuandja kehtivad tingimused on läbi loetud?
Põhiküsimus on lihtne: kas oled valmis kaotama just seda kinnisasja, kui laenaja makseraskustesse jääb? Kui vastus on ei, ei ole tagatise andmine praegu mõistlik samm, olenemata sellest, kui palju sa laenajat usaldad.
Kinnisvara müük ja tagatise vabastamine
Ka hüpoteegiga kinnisvara saab müüa. Tavaliselt toimib see nii, et müügihinnast tasutakse esmalt tagatud laen ja hüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust. Kui müük peab toimuma enne laenu täielikku tagasimaksmist, tuleb laenuandjaga eraldi kokku leppida, kuidas ja millisel tingimusel hüpoteek kustutatakse. Praktikas eelistatakse sageli laen müügi käigus ära maksta, sest see on kõigile osapooltele lihtsaim tee.
Kui soovid hoopis ise võla tasuda, et oma kinnisvara tagatisest vabastada, on selleks olemas selge seaduslik kaitse: nõue läheb üle kinnisasja omanikule, kes võla tasus, kuid ei ole ise võlgnik, ja sellele kohaldatakse käenduse sätteid. See annab sulle õiguse nõuda väljamakstud summat laenajalt tagasi.
Pea meeles, et hüpoteegi kustutamiseks või loovutamiseks on vaja notariaalselt tõestatud või digitaalselt allkirjastatud kokkulepet ja kannet kinnistusraamatus, seega planeeri müük või tagatisest vabastamine ajaliselt ette.
Korduma kippuvad küsimused
Kas pean tagatise andmisel müüma või üürima lõpetama oma kinnisvara?
Ei pea. Omaniku õigused kasutada ja käsutada kinnisasja jäävad alles ning hüpoteek ise ei keela väljaüürimist. Küll tuleb meeles pidada, et hüpoteek laieneb kinnisasjaga seotud üürinõuetele, seega on mõistlik enne tagatise andmist läbi mõelda, kuidas üürilepingud ja tulud laenuandjaga kokku lepitakse.
Mis juhtub minu kinnisvaraga, kui laenajale läheb halvasti?
Kui laenu ei maksta tagasi, võib laenuandja nõuda nõude rahuldamist tagatise arvel, sealhulgas kinnisasja müüki täitemenetluses. Seepärast on enne allkirja tähtis hinnata, kas su rahaline olukord võimaldaks vajadusel võla ise tasuda. Nii säilitad kontrolli ja väldid müüki.
Kas saan tagatisena antud kinnisvara hiljem müüa?
Jah, müük on võimalik. Enamasti makstakse müügitulu arvel laen osaliselt või täielikult ning hüpoteek kustutatakse. Kui laen jääb osaliselt järele, peavad müüja, ostja ja laenuandja kokku leppima, kuidas edaspidi tagatise küsimus lahendatakse. Kokkulepe, millega omanik loobub õigusest kinnisasja võõrandada, on tühine, seega müügiõigust ei saa lepinguga ära võtta.
Kas tagatiseks sobib korter, elumaja või maa?
Laenutaotlusel saab tagatiseks märkida korteri, elumaja või maa. Vormis oleva valiku olemasolu ei tähenda konkreetse vara heakskiitu. Küsige laenuandjalt hinnangut just teie varale ja võrrelge pakkumist kehtivate hüpoteeklaenu tingimustega, mitte üldise finantseerimisprotsendi lubadusega.
Kui tahad mõisteid täpsemalt eristada, aitab hüpoteeklaenu ja kinnisvara tagatisel laenu võrdlus.