Õiguslikult on hüpoteeklaen ja laen kinnisvara tagatisel sama asi: mõlemal juhul tagab laenu tagasimaksmist kinnisvarale seatud hüpoteek. Erinevus on nimetuses, mille iga laenuandja oma tootele valib, ja konkreetse pakkumise tingimustes. Ettevõtte jaoks on seega olulisem võrrelda tingimusi kui nimesid.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Mis teeb laenust hüpoteeklaenu?
Laenu muudab hüpoteeklaenuks tagatis. Asjaõigusseaduse § 325 lõike 1 järgi võib kinnisasja hüpoteegiga koormata nii, et hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kinnisvara omanik jääb samaks, kuid kinnistu on koormatud seni, kuni hüpoteek kehtib.
Hüpoteegi seadmiseks sõlmivad kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja notariaalselt tõestatud lepingu (asjaõigusseaduse § 326). Kinnistusraamatusse kantakse hüpoteegipidaja ja kindel rahasumma, mille ulatuses kinnisasi on koormatud (§ 327).
Laenuleping ja hüpoteek on eraldi tehingud. Laenulepingus lepitakse kokku summa, intress ja tagasimakse, hüpoteek tagab nende kohustuste täitmist. Kui laenulepingu järgi tagab laenu kinnisvarale seatud hüpoteek, on tegemist hüpoteeklaenuga, nimetati seda pakkumises kuidas tahes.
Miks kasutavad laenuandjad eri nimetusi?
Võlaõigusseadus määratleb laenulepingu (§ 396) ja asjaõigusseadus hüpoteegi. “Hüpoteeklaen” ja “laen kinnisvara tagatisel” on nende kahe kombinatsiooni igapäevased nimetused, mitte eri lepinguliigid. Tootenimed on laenuandjate endi valik.
Üks laenuandja nimetab kinnisvaraga tagatud ärilaenu hüpoteeklaenuks, teine kinnisvaralaenuks ja kolmas laenuks kinnisvara tagatisel. Mõni pakkuja eristab nimetusega kliendigruppi või laenu eesmärki, näiteks kinnisvara ostu ja käibevahendite rahastamist. Sama nimetuse taga võivad eri laenuandjatel olla väga erinevad tingimused. Seetõttu ei ütle nimetus, kui palju laen maksma läheb või kas see ettevõtte vajadusega sobib.
Mis eristab pakkumisi tegelikult?
Kaks hüpoteegiga tagatud pakkumist võivad erineda järgmiste tingimuste poolest. Need tasub iga pakkumise puhul eraldi üle küsida.
| Tingimus | Mida küsida |
|---|---|
| Laenusumma | Kui suur osa tagatise väärtusest on laenuandja jaoks vastuvõetav (LTV) |
| Intress | Kas intress on fikseeritud või koosneb euriborist ja marginaalist |
| Periood ja graafik | Kas põhiosa makstakse igakuiselt, osaliselt või perioodi lõpus |
| Tasud | Lepingutasu, hindamise kulu, notari tasu ja riigilõiv |
| Tagatis | Kas tagatiseks sobib ka muu kinnisvara kui see, millesse raha läheb |
| Eesmärk | Kas laenu võib kasutada ka muuks kui kinnisvaraga seotud kuluks |
Kaks viimast rida on ettevõtte jaoks sageli olulisemad, kui esmapilgul tundub. Tagatiseks võib olla ka teine kinnistu, näiteks ettevõttele või selle omanikule kuuluv ärihoone. Laenu eesmärk ei pea olema seotud tagatiseks oleva kinnisvaraga. Mõlemad sõltuvad laenuandjast ja konkreetsest tehingust.
Kuidas kahte pakkumist võrrelda?
Kui nimetused erinevad, aitab võrrelda laenu kogukulu kogu perioodi jooksul. Illustratiivne näide: ettevõte vajab 300 000 eurot kaheks aastaks ja maksab perioodi jooksul ainult intressi, põhiosa tagastab lõpus.
| Pakkumine A | Pakkumine B | |
|---|---|---|
| Intress aastas | 9% | 8,5% |
| Intress kahe aasta eest | 54 000 € | 51 000 € |
| Lepingutasu | 1% ehk 3 000 € | 2% ehk 6 000 € |
| Kokku | 57 000 € | 57 000 € |
Madalama intressiga pakkumine ei ole selles näites soodsam, sest suurem lepingutasu tasandab vahe. Notari tasu ja riigilõiv on mõlemal juhul samad, kui hüpoteegi summa on sama: notari tasu arvutatakse hüpoteegi summa alusel (notari tasu seaduse § 9 lõige 1 ja § 22) ning kinnistusraamatu kande riigilõiv tehinguväärtuse alusel (riigilõivuseaduse § 74). Arvutuse põhimõtteid selgitab lähemalt artikkel laenu kogukulu arvutamisest.
Kulu kõrval tasub võrrelda, kas maksegraafik sobib ettevõtte rahavooga. Sama kogukuluga pakkumine võib olla ettevõttele raskem, kui põhiosa tuleb tasuda ajal, mil investeering veel tulu ei too.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas hüpoteek tähendab, et laenuandja saab kinnisvara omanikuks?
Ei. Omanik jääb samaks. Hüpoteek annab hüpoteegipidajale õiguse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel (asjaõigusseaduse § 325 lõige 1).
Kas tagatiseks olev kinnisvara peab kuuluma laenu võtvale ettevõttele?
Mitte tingimata. Hüpoteegi seadmise lepingu sõlmib kinnisasja omanik (asjaõigusseaduse § 326), seega võib tagatiseks olla ka omanikule või teisele ettevõttele kuuluv kinnisvara, kui omanik on hüpoteegi seadmisega nõus. Kas laenuandja sellise tagatise aktsepteerib, sõltub tehingust.
Kas ühele kinnistule saab seada mitu hüpoteeki?
Jah. Asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega (asjaõigusseaduse § 59 lõige 1). Järjekoht mõjutab, millises järjekorras hüpoteegipidajate nõudeid kinnisasjast rahuldatakse.
Loe ka
- Hüpoteek: mis see on ja kuidas mõjutab see kinnisvara finantseerimist?
- Hüpoteegi seadmine: kuidas see käib ja mis see maksab?
- LTV: kuidas arvutatakse laenusumma ja tagatise suhet ning mida see ärilaenus näitab?
- Kuidas aitab hüpoteeklaen äril kasvada?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus §-d 59, 325, 326 ja 327; võlaõigusseadus § 396; notari tasu seadus §-d 9 ja 22; riigilõivuseadus § 74. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.