LTV on laenusumma jagatud tagatise väärtusega. Kui laen on 300 000 eurot ja tagatis hinnatud 500 000 eurole, on LTV 60 protsenti. Number otsustab, kui palju laenu objekt üldse kannab, ja jaguneb hindaja poolt määratud väärtuse ning laenuandja riskihinnangu vahel.
Kaks asja, mis LTV arvutuses kõige sagedamini valesti lähevad: nimetajaks võetakse ostuhind, mitte hindamisväärtus, ja lugejasse jäetakse olemasolev hüpoteek arvestamata.
Kuidas number arvutatakse
LTV = laenusumma jagatud tagatise väärtusega, korda sada.
Kolm täpsustust, mis muudavad tulemuse:
- Nimetaja on hindamisakti turuväärtus, mitte müügikuulutuse hind ega ostuhind. Kui ostuhind on kõrgem kui hindamisväärtus, arvutatakse madalamast.
- Kui objektil on juba hüpoteek, liidetakse olemasolev laenujääk lugejasse. Muidu tuleb vale number.
- Mitme tagatise puhul liidetakse tagatiste väärtused kokku ja laenud samuti.
Näidisarvutused
| Olukord | Laen kokku | Tagatis kokku | LTV |
|---|---|---|---|
| Uus laen, koormamata objekt | 300 000 € | 500 000 € | 60% |
| Uus laen 120 000 €, olemasolev jääk 180 000 € | 300 000 € | 500 000 € | 60% |
| Sama, aga hindamine tuli 420 000 € | 300 000 € | 420 000 € | 71% |
| Kaks tagatist, teine 200 000 € | 300 000 € | 700 000 € | 43% |
Kolmas rida on see, mis tehinguid seisma paneb. Hindamine tuli 80 000 eurot madalam kui eeldati ja LTV hüppas üksteist protsendipunkti. Kui laenuandja piir on 70 protsenti, on vaja kas väiksemat laenu, lisatagatist või suuremat omafinantseeringut.
Mida LTV mõjutab
- Laenusumma ülempiiri. See on kõige otsesem mõju.
- Hinda. Kõrgem LTV tähendab suuremat riski ja seetõttu kallimat raha.
- Tingimusi. Kõrgema LTV puhul tulevad sagedamini lisatingimused: isiklik käendus, kindlustuse loovutamine, kohustus hoida teatud rahavoogu.
- Järjekoha küsimust. Teisel järjekohal olev laen arvutatakse koos esimese järjekoha hüpoteegiga.
Kuidas LTV-d parandada
Neli praktilist teed, järjekorras odavaimast:
- Vähenda laenusummat. Kõige lihtsam ja kohe mõjuv.
- Lisa teine tagatis. Nimetaja kasvab ja LTV langeb, ilma et laen väheneks.
- Kustuta või vähenda ülemõõdulist vana hüpoteeki. Kui hüpoteek on 250 000 ja laenujääk 80 000, on vaba varu suurem kui paberil paistab.
- Telli hindamine uuesti, kui objektil on midagi olulist muutunud, näiteks uus üürileping või tehtud remont. Vana akt ei kajasta seda.
Kus LTV arvutus praktikas komistab
Neli viga, mis taotlustes kõige sagedamini ette tulevad:
- Nimetajaks võetakse müügikuulutuse hind. Kuulutuse hind ei ole väärtus, see on soov.
- Objektil on kaks hüpoteeki ja teine jäetakse arvestamata, sest see on väike.
- Lisatagatiseks pakutav objekt arvestatakse sisse enne, kui see on hinnatud ja pandiks vormistatud.
- Kõrvalnõudeid ei arvestata. Kui esimese järjekoha kandes on intress eraldi märgitud, on tegelik eesõigus põhisummast suurem.
LTV ja hind: mis suhe seal on
LTV ei ole ainuke sisend hinda, aga see on üks kolmest suurest. Teised kaks on rahavoo kate ja ettevõtte maksekäitumise ajalugu. Kolmest kahe olemasolu ei kompenseeri kolmandat.
Praktikas tähendab see, et madal LTV ei tee kallist taotlust automaatselt odavaks, kui rahavoog on pingul. Ja hea rahavoog ei aita, kui tagatis on kaheldav. Mõlemad peavad koos toimima.
Kuidas oma numbri välja arvutada
- Liida kokku kõigi olemasolevate laenude jäägid, mis on selle objekti või objektidega tagatud.
- Liida sinna soovitav uus laenusumma.
- Liida kokku kõigi tagatisobjektide hindamisväärtused. Kui akt on üle aasta vana, kasuta konservatiivsemat numbrit.
- Jaga esimene teisega ja korruta sajaga.
Kui tulemus tuleb üle 70 protsendi, tea seda enne taotluse esitamist. Siis saab lahenduse pakkuda ise, mitte oodata küsimust.
Kolm järgmist sammu
- Arvuta oma LTV kõigi olemasolevate laenude ja tagatiste peale kokku, mitte objektikaupa.
- Kui number ületab 70 protsenti, vaata üle, kas lisatagatis või hüpoteegi vähendamine on võimalik.
- Telli hindamine enne taotluse esitamist, siis on nimetaja teada. Vaata ärikliendi hüpoteeklaenu tingimusi, lisatagatise võimalusi, hindamise kolme meetodit ja turuväärtuse ning sundmüügiväärtuse vahet.
Korduvad küsimused
Mis LTV on hea?
Madalam number tähendab väiksemat riski ja tavaliselt paremaid tingimusi. Konkreetne piir sõltub objektist ja laenuandjast, seega ühte numbrit ei ole mõtet nimetada.
Kas LTV arvutatakse ostuhinnast või hindamisväärtusest?
Hindamisaktis toodud turuväärtusest. Kui ostuhind on kõrgem, arvutatakse madalamast numbrist.
Kas olemasolev hüpoteek läheb LTV arvutusse?
Olemasolev laenujääk läheb lugejasse. Hüpoteegi kande summa ise ei ole võlg, aga see mõjutab järjekoha väärtust.
Kas lisatagatis langetab LTV-d kohe?
Jah, kui uus tagatis on hinnatud ja hüpoteek sellele seatud. Suuline lubadus lisatagatise kohta arvutusse ei lähe.