Üürikinnisvara laenuga ostes otsustavad tulemuse kaks numbrit: omafinantseeringu suurus ja netorahavoog pärast kõiki kulusid. Üüritulu miinus laenumakse ei ole netorahavoog, sest arvestamata on haldus, remondifond, kindlustus, tühjad kuud ja hoolduskulud. Kui ka pärast neid kulusid jääb tulemus positiivseks, on tegemist investeeringuga.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Millised kulud tekivad üürikinnisvara ostul?
Ostuhetkel kulub rohkem raha kui ainult omafinantseering. Lisaks omafinantseeringule tuleb arvestada notari tasu ja riigilõivu, mis sõltuvad tehingu väärtusest, ning hindamise kuluga, mida laenuandja tagatise väärtuse määramiseks vajab.
Sageli alahinnatakse sisseseadmise kulu. Kui objekt läheb üürile, võib vaja minna sisustust, tehnikat ja väiksemaid remonditöid. See võib kokku olla mitu tuhat eurot.
Kuidas arvutada üürikinnisvara netorahavoogu?
Illustratiivne arvutus ettevõtte nimel oleva korteri kohta:
| Rida | Kuus | Märkus |
|---|---|---|
| Üüritulu | 550 € | Piirkonna turuüür |
| Laenumakse | 320 € | Põhiosa ja intress |
| Haldustasu ja remondifond | 95 € | Hoone ühiskulud |
| Kindlustus | 12 € | Kinnisvara kindlustus |
| Tühjade kuude reserv | 46 € | Üks kuu aastas |
| Hoolduse reserv | 40 € | Korteri sisu hooldus |
| Raamatupidamine | 15 € | Ettevõtte halduskulu |
| Netorahavoog enne makse | 22 € | Tulemus |
550 euro üür ja 320 euro laenumakse paistavad 230 euro plussina, kuid kõigi kulude järel jääb alles umbes 22 eurot. Maksustamine sõltub ettevõtte tegevusest ja kasumi jaotamisest ning see tuleb eraldi raamatupidajaga läbi arvutada.
Miks tühjade kuude ja hoolduse reserv on vajalik?
Ka hea asukoha puhul võib üürnike vahetuse ajal objekt olla tühi. Kui arvestada üks tühi kuu aastas, on 550-eurose üüri puhul reserv umbes 46 eurot kuus.
Hoone remondifond katab ühisosa, mitte korteri sisu. Tehnika, põrandad ja vannituba jäävad omaniku kanda. Näites on hoolduse reserv 40 eurot kuus. Need kaks reservi moodustavad suure osa summast, mis muidu tundus kasumina.
Kuidas hindab laenuandja üürikinnisvara laenu?
Laenuandja võib vaadata, kas üüritulu katab laenumakse ka siis, kui objekt on mõnda aega tühi. Sageli arvestatakse üüritulu konservatiivselt, mitte täies mahus.
Hinnangus võivad olla olulised ka omafinantseering, tagatise väärtus, ettevõtte teised kohustused ja rahavoog tervikuna. Kui ettevõttel on juba laenud, mõjutavad need otsust.
Kuidas valida üüriobjekti enne arvutust?
Esimene küsimus on, kas piirkonnas on üürinõudlus. Seda saab hinnata sarnaste kuulutuste arvu ja nende turul oleku aja järgi.
Teine küsimus on hoone seisukord. Kui hoones on lähiaastatel ees suured tööd, võib remondifondi makse oluliselt tõusta ja see tuleb arvutusse lisada.
Kolmas küsimus on dokumentide korrektsus. Kasutusloa puudumine või ehitisregistri andmete vastuolu võib takistada tehingut ja laenu.
Mida tähendab üüriobjekt ettevõtte nimel?
Kui üürikinnisvara ostab ettevõte, on laenuvõtja ja omanik ettevõte. Laenuandja hindab ettevõtte rahavoogu, olemasolevaid kohustusi ja tagatist. Väiksema ettevõtte puhul võidakse küsida ka omaniku käendust.
Ettevõtte nimel oleva objekti puhul lisanduvad raamatupidamise ja aruandluse kulud. Need tuleb netorahavoo arvutusse sisse panna, nagu näites tehtud.
Kuidas testida arvutust halvema stsenaariumiga?
Arvuta netorahavoog uuesti, eeldades et üür on 10 protsenti madalam või objekt on aastas kaks kuud tühi. Illustratiivses näites muutub tulemus siis negatiivseks. See ei tähenda, et investeering on halb, kuid näitab, et ettevõte peab vajadusel kulusid muust rahavoost katma.
Kui laen on muutuva intressiga, tasub läbi arvutada ka laenumakse tõus. Kui tulemus muutub kergesti negatiivseks, võib aidata suurem omafinantseering või pikem laenuperiood.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Mis on üürikinnisvara netorahavoog?
See on üüritulu pärast laenumakset, halduskulusid, kindlustust ja reserve.
Miks arvestada tühjade kuude reservi?
Üürnike vahetuse ajal võib objekt olla tühi, kuid laenumakse tuleb tasuda.
Kas laenuandja arvestab kogu üüritulu?
Sageli arvestatakse üüritulu konservatiivselt, et katta tühjade kuude ja hoolduse riski.
Kas üüriobjekti saab osta ettevõtte nimele?
Saab. Siis on laenuvõtja ettevõte ja laenuandja hindab ettevõtte rahavoogu ning tagatist.
Loe ka
- Ärikinnisvara ostmine: mida peab ettevõte enne ostu kontrollima?
- Kinnisvara ettevõtte nimele: mida peab ettevõtja enne ostu kaaluma?
- Kinnisvara flippimine: milline eelarve tegelikult paika peab?
Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.