Hüpoteek ei võrdu laenujäägiga ega anna laenuandjale kinnisvara omandiõigust. Selgitame, mida näitab hüpoteegisumma, miks on oluline hüpoteegi järjekoht ning kuidas olemasolev hüpoteek võib mõjutada uut finantseerimist.
Põhimõte lühidalt: hüpoteek ei võrdu võlaga. Hüpoteegisumma, laenusumma ja laenujääk on erinevad suurused ning olemasoleva hüpoteegi mõju uuele finantseerimisele tuleb hinnata koos kinnisvara väärtuse, olemasolevate kohustuste ja teiste koormatistega.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Mis on hüpoteek?
Hüpoteek on kinnisasjale seatav asjaõiguslik tagatis. Asjaõigusseaduse § 325 kohaselt annab hüpoteek hüpoteegipidajale õiguse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel.
Hüpoteegi seadmine ei tähenda kinnisvara omandi üleandmist laenuandjale. Kinnisasja omanik jääb selle omanikuks. Oluline on eristada laenu, laenujääki ja hüpoteeki – need on omavahel seotud, kuid ei tähenda sama asja.
Mida näitab hüpoteegisumma?
Kinnistusraamatusse kantakse hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus ehk hüpoteegisumma. Näiteks 300 000 euro suurune hüpoteek ei tähenda, et kinnisvara omanik võlgneb laenuandjale 300 000 eurot. Tegelik laenujääk võib olla sellest märkimisväärselt väiksem.
Hüpoteegisumma ja laenusumma võivad erineda. Hüpoteegiga võivad hüpoteegisumma ulatuses olla tagatud lisaks põhinõudele ka seaduses nimetatud intressid, sealhulgas viivis, ning sissenõudmisega seotud kulud. Milliseid konkreetseid nõudeid hüpoteek tagab, sõltub muu hulgas tagatiskokkuleppest. Seetõttu ei saa kinnistusraamatusse kantud hüpoteegisumma põhjal määrata tegeliku võla suurust.
Miks on hüpoteegi järjekoht oluline?
Ühele kinnisasjale võib olla seatud mitu hüpoteeki. Sellisel juhul on oluline nende järjekoht, sest sellest sõltub, millises järjekorras rahuldatakse tagatisvara realiseerimisel hüpoteegipidajate nõuded.
Järjekoht on oluline ka siis, kui juba koormatud kinnisvara soovitakse kasutada uue laenu tagatisena. Olemasoleva laenu väike jääk ei tähenda automaatselt, et hüpoteegisumma ja laenujäägi vahe oleks uue laenuandja jaoks vaba tagatisväärtus.
Uue finantseerimise võimaluse hindamisel arvestatakse tervikuna kinnisvara väärtust, olemasolevate hüpoteekide summasid ja järjekohti, tagatud kohustusi ning kavandatava finantseerimise suurust ja struktuuri.
Kas olemasoleva hüpoteegiga kinnisvara saab kasutada uue laenu tagatisena?
Jah, see võib olla võimalik. Olemasolev hüpoteek ei välista automaatselt täiendavat finantseerimist. Sõltuvalt tehingust võib lahenduseks olla näiteks täiendava hüpoteegi seadmine, hüpoteekide järjekoha muutmine või olemasoleva kohustuse refinantseerimine. Sobiv lahendus sõltub konkreetsest kinnisvarast, olemasolevatest kohustustest ja kavandatava finantseerimise struktuurist.
Mis saab hüpoteegist kinnisvara müümisel?
Hüpoteek ei kao kinnisvara müümisel automaatselt. Kui hüpoteegiga koormatud kinnisvara müüakse, lepitakse tehingu käigus kokku, mis saab olemasolevast laenukohustusest ja hüpoteegist.
Kui müügihinnast tasutakse olemasolev laen, võib hüpoteegipidaja anda nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks. Kui ostu finantseerib uus laenuandja, võib olemasoleva hüpoteegi kustutamise ja uue seadmise asemel olla võimalik hüpoteek uuele laenuandjale loovutada. Konkreetne lahendus sõltub tehingust ja osapoolte kokkulepetest.
Kas hüpoteek kaob pärast laenu tagasimaksmist?
Ei. Hüpoteek ei kao kinnistusraamatust automaatselt koos laenu tagasimaksmisega. Laenukohustuse lõppemine ja hüpoteegikande kustutamine on erinevad toimingud.
Seetõttu tasub enne kinnisvara müüki või uue finantseerimise taotlemist kontrollida, millised hüpoteegid on kinnistusraamatusse endiselt kantud.
Mis juhtub, kui hüpoteegiga tagatud laenu ei tasuta?
Kui hüpoteegiga tagatud nõue on muutunud sissenõutavaks ja seda ei täideta, on hüpoteegipidajal asjaõigusseaduse § 352 kohaselt õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
See ei tähenda, et laenuandja saaks kinnisasja lihtsalt enda omandisse võtta. Kui olemas on sundtäitmist võimaldav täitedokument, näiteks notariaalselt tõestatud kokkulepe, millega kinnisasja omanik on allunud kohesele sundtäitmisele, võib nõude sissenõudmiseks pöörduda kohtutäituri poole. Täitemenetluses võib kinnisasi jõuda sundmüüki ning müügist saadud raha kasutatakse nõuete rahuldamiseks seaduses sätestatud korras.
Enne sundtäitmiseni jõudmist võivad pooled sõltuvalt olukorrast leida ka muu lahenduse, näiteks kohustuse refinantseerimise või tagatisvara müügi vabaturul. Konkreetne lahendus sõltub asjaoludest ja poolte kokkuleppest.
Hüpoteek ei võrdu võlaga
Hüpoteek ei anna laenuandjale kinnisvara omandiõigust ning hüpoteegisumma ei näita tegelikku laenujääki. Samuti ei välista olemasolev hüpoteek tingimata kinnisvara kasutamist uue finantseerimise tagatisena.
Kui kinnisvara soovitakse kasutada ettevõtte finantseerimiseks, tuleb hüpoteeki vaadata koos kinnisvara väärtuse, olemasolevate kohustuste, tagatiskokkulepete ja hüpoteekide järjekohtadega.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas hüpoteek tähendab, et kinnisvara kuulub laenuandjale?
Ei. Hüpoteegi seadmisel kinnisvara omandiõigus laenuandjale üle ei lähe.
Kas hüpoteegisumma näitab võla suurust?
Ei. Hüpoteegisumma ja tegelik laenujääk on erinevad suurused.
Mis saab hüpoteegist kinnisvara müümisel?
Hüpoteek ei kao müümisel automaatselt. Sõltuvalt tehingust võib hüpoteek olla võimalik kustutada või uuele laenuandjale loovutada.
Kas hüpoteek kustub pärast laenu tasumist?
Mitte automaatselt. Laenu tasumine ja hüpoteegikande kustutamine kinnistusraamatust on erinevad toimingud.
Kas olemasolev hüpoteek välistab uue laenu saamise?
Mitte tingimata. Võimalus sõltub muu hulgas kinnisvara väärtusest, olemasolevatest koormatisest, hüpoteekide järjekohast, tagatud kohustustest ja kavandatava finantseerimise struktuurist.
Loe ka
- Kinnistusraamatu väljavõte: mida laenuandja sealt vaatab?
- Hüpoteegi seadmine: kuidas see käib ja mis see maksab?
- Hüpoteegi kustutamine: kes peab mida tegema pärast laenu tagasimaksmist?
Õiguslik alus: asjaõigusseaduse hüpoteeki käsitlevad sätted (mh §-d 325, 327 ja 352) ning täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 p 19. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.