Hüpoteegi seadmine on toiming, millega kinnisasi koormatakse laenuandja kasuks: sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping, esitatakse kinnistamisavaldus ja hüpoteek kantakse kinnistusraamatusse. Hüpoteek tekib alles kandega, mitte notari juures allkirjastamisel. Selgitame, kes protsessis osalevad, millised kulud kaasnevad ja mis võib ajakava venitada.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Kes osalevad hüpoteegi seadmisel?
| Osapool | Roll |
|---|---|
| Kinnisasja omanik | Annab tagatise ja allkirjastab asjaõiguslepingu |
| Laenuandja | Hüpoteegipidaja, kelle kasuks hüpoteek seatakse |
| Notar | Tõestab lepingu ja esitab üldjuhul kinnistamisavalduse |
| Kinnistusosakond | Teeb kande kinnistusraamatusse |
| Olemasolev hüpoteegipidaja | Vajalik, kui järjekohta muudetakse või vana hüpoteek kustutatakse |
Asjaõigusseaduse § 326 kohaselt peab hüpoteegi seadmise asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Kinnisasja omanik ei pea olema sama isik, kes laenu võtab. Kui omanik on ettevõte, kontrollib notar esindusõigust ja vajadusel ka osanike või nõukogu otsust.
Kuidas hüpoteegi seadmine käib?
Laenuandjaga lepitakse kokku laenu tingimused, hüpoteegisumma ja järjekoht, mille järel saab broneerida notari aja. Notari juures allkirjastatakse hüpoteegileping, sageli koos laenulepinguga. Mõnda notariaaltoimingut saab teha ka kaugtõestamise teel. Kui toiming on kaugtõestamiseks lubatud toimingute nimekirjas, lisandub notari tasule 20 eurot.
Pärast tõestamist esitab notar kinnistamisavalduse. Kinnistusraamatuseaduse § 33 lõike 2 järgi tehakse kanne pärast riigilõivu tasumist. Väljamakse toimub laenulepingus kokku lepitud tingimustel; millise sündmuse järel raha liigub, sõltub laenuandjast ja tehingust.
Kui kinnistu ostetakse laenuga, vormistatakse ostu-müük ja hüpoteek tavaliselt ühe notariaalse tehinguga. Nii ei teki vaheperioodi, kus omanik on vahetunud, kuid tagatis on seadmata. Refinantseerimisel omand ei liigu, siis vormistatakse uus hüpoteek ja vana kustutamine.
Mis on hüpoteegi seadmise kulud?
Riigilõiv ja notari tasu on kaks eraldi kulu. Riigilõivuseaduse § 359 lõike 1 järgi on hüpoteegi seadmisel tehinguväärtus kaks kolmandikku hüpoteegisummast ning lõivumäär tuleb seaduse lisa 2 astmetest. Notari tasu arvutatakse tehinguväärtuse alusel. Notari tasu seaduse § 23 järgi on ühepoolse tehingu puhul tasu ühekordne, kahe- või mitmepoolse tehingu puhul kahekordne täistasu.
| Kulu | Kuidas kujuneb (illustratiivne näide, hüpoteek 150 000 €) |
|---|---|
| Riigilõiv | Arvestusalus on 2/3 hüpoteegisummast ehk 100 000 eurot, määr tuleb lisa 2 astmest |
| Notari tasu | Täistasu tehinguväärtuse astme järgi, lisanduvad käibemaks ja abitoimingud |
| Kaugtõestamine | Kasutamise korral 20 eurot notari tasule lisaks |
Kui samal ajal ostetakse kinnistu, lisanduvad ostu kulud. Sel juhul on hüpoteegi kande riigilõiv koos omandi ülekandmise kandega 50 protsenti täismäärast (riigilõivuseaduse § 77 lõige 2) ja ostu notari tasu arvutatakse kahelt kolmandikult kinnisasja väärtusest (notari tasu seaduse § 5 lõige 2). Määrad võivad muutuda, seega tasub kehtivad astmed vaadata riigilõivuseaduse lisast 2 ja notari tasu seadusest.
Mis võib ajakava venitada?
Sagedane takistus on esindusõigus. Kui ettevõttel on kaks ühise esindusõigusega juhatuse liiget, peavad mõlemad allkirjastama või andma volituse. Kui põhikiri nõuab kinnisasja koormamiseks osanike või nõukogu otsust, peab see olema olemas enne notari aega.
Teine võimalik põhjus on olemasolev hüpoteegipidaja. Asjaõigusseaduse § 60 järgi on järjekoha muutmiseks vaja nende isikute kokkulepet, kelle õiguste järjekoht muutub, ning kannet kinnistusraamatus. Kui uus hüpoteek peab saama esimese järjekoha, tasub senise laenuandjaga varakult suhelda.
Kaasomandi puhul on vaja kõigi kaasomanike kokkulepet. Kui tagatiseks on ettevõtte omaniku kinnisvara ja see on abikaasade ühisvara, võib olla vaja ka abikaasa nõusolekut.
Notar teeb registripäringud ise. Tehingu kiirendab, kui enne notari aega on olemas osanike või nõukogu otsus, kui põhikiri seda nõuab, volikiri, kui allkirjastaja ei ole juhatuse liige, ning olemasoleva hüpoteegipidaja nõusolek, kui järjekohta muudetakse või vana hüpoteek kustutatakse.
Tagatisvara kindlustamise kohustus tuleneb tavaliselt hüpoteegi- või laenulepingust, mitte seadusest. Tingimused on kirjas lepingus, seega tasub need enne allkirjastamist läbi lugeda.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Millal hüpoteek kehtima hakkab?
Hüpoteek tekib kandega kinnistusraamatusse. Notari juures allkirjastamine üksi seda veel ei loo.
Kas riigilõiv sõltub laenusummast?
Riigilõivu arvestatakse hüpoteegisummast, mille kaks kolmandikku on tehinguväärtus. Hüpoteegisumma ja laenusumma ei pea olema võrdsed.
Kas ettevõtte kinnistu koormamiseks on vaja osanike otsust?
See sõltub põhikirjast. Kui põhikiri nõuab kinnisasja koormamiseks osanike või nõukogu nõusolekut, peab otsus olema olemas enne notari aega.
Loe ka
- Hüpoteek: mis see on ja kuidas mõjutab see kinnisvara finantseerimist?
- Hüpoteegi kustutamine: kes peab mida tegema pärast laenu tagasimaksmist?
- Hüpoteegi järjekoht: miks teine järjekoht on laenuandjale riskantsem?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus § 60, § 326; kinnistusraamatuseadus § 33; riigilõivuseadus § 77, § 359 ja lisa 2; notari tasu seadus § 2, § 5, § 23. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.