Laen kinnisvara tagatisel võimaldab ettevõttel kasutada olemasoleva kinnisvara väärtust ilma seda müümata. Laenuraha ei pea minema samasse kinnisvarasse: ettevõte võib pakkuda tagatiseks näiteks oma laohoonet või büroopinda ja kasutada raha seadmete ostuks, uueks projektiks või käibevahenditeks.
Kui suurt rahastust selline tagatis võimaldab ja kas laen antakse, sõltub mitmest asjaolust. Selgitame, miks tagatis ja rahastatav objekt võivad olla erinevad, kui suur osa kinnisvara väärtusest on tegelikult kasutatav ja miks laenuandja vaatab lisaks tagatisele ka ettevõtte äriplaani.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Miks võib tagatis olla muu objekt kui see, mida rahastatakse?
Kinnisvara on sellises tehingus tagatis, mitte tingimata rahastatav objekt. Tagatiseks seatakse kinnisvarale hüpoteek. Asjaõigusseaduse § 325 lõike 1 kohaselt on hüpoteegipidajal õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kinnisvara omanik jääb seejuures omanikuks.
Hüpoteek tagab laenu tagasimaksmist, mitte konkreetset kulutust. Seepärast võib tootmisettevõte pakkuda tagatiseks oma laohoonet ka siis, kui raha on vaja uue tootmisliini ostuks. Laenuandja hindab sel juhul nii laohoonet tagatisena kui ka seda, kas investeering ja ettevõtte rahavoog võimaldavad laenu tagasi maksta. Ettevõte ei pea seejuures ise tegutsema kinnisvarasektoris.
Kui suur osa kinnisvara väärtusest on tegelikult kasutatav?
Kinnisvara turuväärtusest üksi ei selgu, kui suure laenu tagatiseks see sobib. Tagatise väärtuse hindamisel võib aluseks olla hindamisakt või muu usaldusväärne teave objekti väärtuse kohta. Arvesse lähevad ka objekti asukoht, seisukord, kasutusotstarve ja see, kui kiiresti oleks objekt vajadusel müüdav.
Olulised on ka kinnistusraamatusse juba kantud hüpoteegid ja nende järjekoht. Ühele kinnisasjale võib seada mitu hüpoteeki ja järjekohast sõltub, millises järjekorras hüpoteegipidajate nõuded tagatise arvel rahuldatakse. Olemasolev hüpoteek ei välista uut rahastust, kuid mõjutab, milline osa kinnisvara väärtusest jääb uuele laenuandjale tagatiseks. Kas ja millistel tingimustel on hilisema järjekoha hüpoteek võimalik, sõltub laenuandjast ja tehingust.
Hüpoteegisumma ei näita tegelikku laenujääki. Seepärast tasub olemasolevate kohustuste seis enne taotlust välja selgitada.
Laenusumma ja tagatise väärtuse suhet nimetatakse LTV-ks. Ettevõtte laenu puhul ei ole selleks üht kõigile kehtivat piiri. Sobiv suhe sõltub tagatisest, tehingust ja laenuandja riskihinnangust.
Miks kinnisvara väärtusest üksi ei piisa?
Ka siis, kui kinnisvaras on piisavalt vaba väärtust, ei tähenda see veel positiivset laenuotsust. Tagatis on laenuandja jaoks kaitse olukorraks, kus tagasimaksmine ei õnnestu. Laen makstakse tagasi eelkõige ettevõtte rahavoost või muust kindlast allikast, näiteks kavandatud müügist.
Seepärast hindab laenuandja tehingut tervikuna: milleks raha kasutatakse, kas tagasimakse allikas on usutav, milline on ettevõtte senine majandustulemus ja kohustused ning kas maksegraafik sobib ettevõtte rahavooga. Investeeringu puhul on oluline ka see, millal see hakkab tulu tooma. Tugev tagatis aitab, kuid ei asenda põhjendatud äriplaani.
Mis muutub, kui kinnisvara kuulub ettevõtte omanikule või teisele ettevõttele?
Tagatiseks pakutav kinnisvara ei pruugi kuuluda laenu taotlevale ettevõttele. See võib kuuluda näiteks ettevõtte omanikule või sama grupi teisele ettevõttele. Ka sellise kinnisvara kasutamine tagatisena võib olla võimalik.
Sel juhul kannab riski kinnisvara omanik. Kui laenu ei tasuta, võib laenuandja nõuda rahuldamist selle kinnisvara arvel, kuigi omanik ise laenuraha ei kasutanud. Hüpoteegi seadmiseks sõlmib kinnisvara omanik notariaalselt tõestatud lepingu (asjaõigusseaduse § 326), seega ei ole see ilma tema nõusolekuta võimalik. Riskid ja kokkulepped tasub enne laenutaotlust omavahel selgelt läbi rääkida.
Kuidas oma olukorda enne taotlemist hinnata?
Enne taotlemist tasub endale selgeks teha, milleks raha kulub, millisest rahavoost laen tagasi makstakse ja millal investeering hakkab tulu tooma. Tagatise poolelt tasub üle vaadata, kellele kinnisvara kuulub, millised hüpoteegid ja muud kanded on kinnistusraamatus ning kas kõik omanikud on tehinguga nõus.
Arvesta ka kuludega. Kuna hüpoteek vormistatakse notariaalselt ja kantakse kinnistusraamatusse, lisanduvad intressile ja võimalikele lepingutasudele notari tasu ja riigilõiv. Pakkumiste võrdlemisel vaata seepärast laenu kogukulu, mitte ainult intressimäära.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas kinnisvara tagatisel saadud laenu võib kasutada käibevahenditeks?
See võib olla võimalik. Laenu eesmärk ei pea olema seotud kinnisvaraga, kuid eesmärk ja tagasimakseplaan peavad olema põhjendatud.
Kas omaniku kinnisvara võib olla ettevõtte laenu tagatis?
See võib olla võimalik, kui omanik on sellega nõus ja sõlmib hüpoteegi seadmiseks notariaalse lepingu. Laenu tasumata jätmisel võib laenuandja nõuda rahuldamist selle kinnisvara arvel.
Kas juba hüpoteegiga koormatud kinnisvara saab uue laenu tagatiseks kasutada?
Ühele kinnisasjale võib seada mitu hüpoteeki. Kas see on konkreetse rahastuse puhul võimalik, sõltub kinnisvara väärtusest, olemasolevatest kohustustest ja laenuandja hinnangust.
Kas kinnisvara omand läheb hüpoteegiga laenuandjale?
Ei. Hüpoteek on tagatisõigus ja omanik jääb kinnisvara omanikuks.
Loe ka
- Hüpoteeklaen vs laen kinnisvara tagatisel: mis vahe neil on?
- Hüpoteek: mis see on ja kuidas mõjutab see kinnisvara finantseerimist?
- LTV: kuidas arvutatakse laenusumma ja tagatise suhet ning mida see ärilaenus näitab?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus § 325 lg 1, § 326. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.