Kinnisvara müügil maksustatakse kasu ehk müügihinna ja soetamismaksumuse vahe. Füüsilise isiku puhul deklareeritakse kasu müügiaastale järgneval aastal, ettevõttes tekib tulumaks üldjuhul alles kasumi väljamaksel. Ettevõtjale on see oluline, kui ta otsustab, kas investeerimiskinnisvara hoida ettevõttes või isiklikult.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Kuidas arvutatakse kinnisvara müügikasumit?
Tulumaksuseaduse § 37 lõike 1 järgi on kasu müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Sellest saab maha arvata müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud.
Paragrahvi 38 lõike 1 järgi on soetamismaksumus vara omandamiseks ning parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas vahendustasud ja lõivud.
| Rida | Illustratiivne summa |
|---|---|
| Müügihind | 160 000 € |
| Ostuhind | 120 000 € |
| Dokumenteeritud parendused | 14 000 € |
| Müügiga seotud kulud | 3 200 € |
| Maksustatav kasu | 22 800 € |
Parendused vähendavad kasu ainult siis, kui arved on olemas ja nõuetekohased.
Kuidas maksustatakse kinnisvara müüki ettevõttes?
Ettevõttes on müügikasum raamatupidamislik kasum. Tulumaks tekib üldjuhul siis, kui kasum välja makstakse. Tulumaksuseaduse § 4 lõike 1¹ järgi jagatakse kasumieraldise summa enne 22% maksumääraga korrutamist arvuga 0,78.
Kui müügist saadud raha kasutatakse uue objekti ostuks, ei teki tulumaksu müügi hetkel. Korduvate tehingute puhul on see üks põhjus, miks investeerimistegevus korraldatakse sageli ettevõttes.
Miks on kulude dokumendid olulised?
Tulumaksuseaduse § 44 lõike 1 järgi esitab füüsiline isik tuludeklaratsiooni hiljemalt maksustamisperioodile järgneva aasta 30. aprilliks. Mõlemal juhul on vaja ostu notariaalset lepingut, parendamise arveid ja müügiga seotud kulude dokumente. Kui mõni neist puudub, jääb kulu arvestamata ja maksustatav kasu on suurem.
Kuidas valida, kus investeerimiskinnisvara hoida?
Kui kinnisvara ostetakse ja müüakse korduvalt, tasub tegevus korraldada ettevõttes. Ettevõttes saab müügitulu kasutada uute objektide ostuks ilma kohese tulumaksuta.
Ettevõttes lisanduvad raamatupidamise ja aruandluse kulud. Ühe objekti puhul võivad need olla suhteliselt suured, mitme objekti puhul jaotuvad need laiemalt.
Milliseid dokumente tuleb kogu hoidmisperioodi jooksul säilitada?
Esimene grupp on ostu dokumendid, eelkõige notariaalne leping. Teine grupp on parendamise ja täiendamise arved, mis peavad olema seostatavad objektiga. Kolmas grupp on müügiga seotud kulud, näiteks vahendustasu.
Ettevõttes kajastatakse need raamatupidamises jooksvalt. Siis on müügi hetkel kasum selge ja seda saab laenuandjale või ostjale tõendada.
Kui objekt on soetatud laenuga, tasub müügihinna eelarves arvestada ka laenu tagastamist ja hüpoteegi kustutamist. Müügist saadud rahast tasutakse tavaliselt laenujääk ning alles ülejäänu jääb ettevõtte kasutusse. Kui müük ja uue objekti ost toimuvad samal ajal, tuleb need tehingud ajastada nii, et rahavoog ei katkeks. Sel juhul võib olla vaja ajutist rahastust kahe tehingu vahel.
Maksustatava kasu arvutamisel tasub kogu hoidmisperioodi arved koondada ühte tabelisse kohe, kui kulu tekib. Aastate pärast on puuduvaid arveid raske taastada.
Kui ettevõte kaalub kinnisvara ostu, parendamist ja edasimüüki kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo kinnisvara flippimislaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Mis on kinnisvara soetamismaksumus?
Omandamise ning parendamise ja täiendamise dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas vahendustasud ja lõivud.
Kas ettevõte maksab tulumaksu kohe pärast kinnisvara müüki?
Üldjuhul mitte. Tulumaks tekib, kui kasum välja makstakse.
Loe ka
- Üüritulu maksustamine: kuidas maksustatakse üüritulu ettevõttes?
- Üürileping tagatise osana: millised tingimused laenuandjale loevad?
- Kinnisvaraturu näitajad: mida laenuotsuses tegelikult vaadatakse?
Õiguslik alus: tulumaksuseadus § 4, § 37, § 38, § 44. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.