Ettevõttes on üüritulu ettevõtte tulu ja tulumaks tekib üldjuhul alles siis, kui kasum välja makstakse. Tulumaksuseaduse § 4 lõike 1 järgi on tulumaksu määr 22%. Maksu ajastus on peamine põhjus, miks mitme üüriobjekti puhul hoitakse kinnisvara sageli ettevõttes.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Kuidas üüritulu ettevõttes arvestatakse?
Üüritulu on ettevõtte müügitulu. Sellest arvatakse raamatupidamises maha ettevõtlusega seotud kulud, näiteks laenuintress, halduskulud, kindlustus ja hooldus. Tulemuseks on kasum, mida ei maksustata teenimise hetkel.
Tulumaks tekib, kui kasum jaotatakse, näiteks dividendina. Tulumaksuseaduse § 4 lõike 1¹ järgi jagatakse maksustatav summa enne maksumääraga korrutamist arvuga 0,78.
Kuidas arvutada dividendi tulumaksu?
Illustratiivne näide:
| Rida | Summa |
|---|---|
| Netodividend omanikule | 10 000 € |
| Brutosumma (10 000 / 0,78) | 12 821 € |
| Tulumaks 22% brutosummast | 2 821 € |
Kui kasumit välja ei maksta ja see kasutatakse järgmise objekti ostuks, maksu sel hetkel ei teki.
Kuidas mõjutab maksu ajastus kinnisvara portfelli kasvu?
Kui üüritulu kasutatakse järgmise objekti omafinantseeringuks, on ettevõttes kasutatav summa suurem, sest tulumaksu ei ole veel tasutud. Mitme aasta jooksul võib see kiirendada portfelli kasvu.
Kui kasum võetakse igal aastal välja, väheneb eelis oluliselt, sest maks tekib väljamaksel. Seepärast sõltub struktuuri valik sellest, kas tulu on omanikule vaja jooksvalt või investeeritakse see edasi.
Kas üüritulule tuleb lisada käibemaks?
Eluruumi ja äriruumi üürile andmise käibemaksukäsitlus erineb. Sellest sõltub, kas üürile tuleb käibemaks lisada ja kas sisendkäibemaksu saab maha arvata.
Käibemaksuseaduse § 19 järgi tekib registreerimiskohustus, kui Eestis tekkiv käive ületab kalendriaasta algusest 40 000 eurot. Konkreetse objekti käsitlus sõltub ruumi liigist ja lepingust, seega tasub see raamatupidajaga üle kontrollida.
Milliseid halduskulusid ettevõtte puhul arvestada?
Ettevõtte nimel hoitava kinnisvara puhul tuleb pidada raamatupidamist ja esitada majandusaasta aruanne. Need kulud tuleb arvestada üüriobjekti tasuvusarvutuses.
Ühe objekti puhul on halduskulu objekti kohta suhteliselt suur. Mitme objekti puhul jaotub sama kulu laiemale tulubaasile.
Kuidas mõjutab maksustamine laenutaotlust?
Laenuandja võib vaadata ettevõtte rahavoogu, mitte ainult kasumit. Kui kasum jäetakse ettevõttesse, paraneb omakapital ja vaba rahavoog, mis võib toetada järgmist laenutaotlust.
Kui omanik võtab kasumi regulaarselt välja, väheneb ettevõtte puhver. Seepärast tasub dividendipoliitika läbi mõelda ka laenuplaanide valguses.
Mida tasub dokumenteerida?
Hoia alles kõik üüriobjekti ostu, parendamise ja hooldusega seotud dokumendid. Need on vajalikud raamatupidamises ja objekti hilisemal müügil kasumi arvutamisel.
Iga objekti tulud ja kulud tasub raamatupidamises eraldi näidata. Siis on lihtne hinnata iga objekti tasuvust ja esitada laenuandjale objektipõhine rahavoog.
Kui kinnisvara hoitakse ettevõttes, kus on ka muu äritegevus, tasub üüritulu ja sellega seotud kulud raamatupidamises eraldi näidata. See aitab hinnata kinnisvara tasuvust eraldi muust tegevusest. Laenuandjale on objektipõhine ülevaade sageli kasulikum kui ettevõtte üldine kasumiaruanne, sest sellest on näha, kas üüritulu katab laenumaksed.
Maksustamise seisukohalt tasub enne suurt väljamakset arvutada, kui palju tulumaksu see tekitab ja kuidas see mõjutab ettevõtte puhvrit. Kui samal aastal on plaanis uus investeering, võib olla mõistlik väljamakse edasi lükata.
Kui üüriobjekt müüakse, on müügikasum samuti ettevõtte tulu ja seda maksustatakse samal põhimõttel väljamaksel.
Kui ettevõttel on mitu objekti, aitab objektipõhine arvestus ka otsustada, millist objekti müüa või refinantseerida.
Samuti on lihtsam näidata, milline objekt toob kõige rohkem tulu.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Millal maksab ettevõte üüritulult tulumaksu?
Üldjuhul siis, kui kasum välja makstakse, näiteks dividendina.
Kuidas arvutatakse dividendi tulumaks?
Netodividend jagatakse arvuga 0,78 ja brutosummast arvutatakse 22% tulumaks.
Kas üüritulult tuleb maksta käibemaksu?
Sõltub ruumi liigist ja ettevõtte käibemaksukohustusest. Käsitlus tasub raamatupidajaga kontrollida.
Kas üüritulu jätmine ettevõttesse aitab laenu saada?
See võib parandada omakapitali ja puhvrit, mida laenuandja hindab.
Loe ka
- Üürileping tagatise osana: millised tingimused laenuandjale loevad?
- Tulumaks kinnisvara müügilt: kuidas see erineb ettevõttes ja füüsilisel isikul?
- Kinnisvaraturu näitajad: mida laenuotsuses tegelikult vaadatakse?
Õiguslik alus: tulumaksuseadus § 4, käibemaksuseadus § 19. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.