Üürilepingut saab ärikinnisvara rahastamisel kasutada kahel viisil: tagatise väärtuse alusena ja üürinõuete loovutamise objektina. Mõlemal juhul on olulised lepingu tähtaeg, üürniku maksevõime, üüri indekseerimine ja ülesütlemise kord. Nõrga lepinguga objekti võidakse hinnata madalamalt ka siis, kui üür on kõrge.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Miks on üürileping tagatise juures oluline?
Ärikinnisvara väärtust hinnatakse sageli tulupõhiselt ehk selle rahavoo järgi, mida objekt toodab. Kui rahavoog on lepinguga kindlustatud pikaks ajaks, on väärtus kindlam.
Seega mõjutab lepingu kvaliteet otseselt laenusummat. Sama objekt võib olla erineva tagatisväärtusega sõltuvalt sellest, milline üürileping sellel on.
Milliseid üürilepingu tingimusi vaadatakse?
| Tingimus | Tugev variant | Nõrk variant |
|---|---|---|
| Tähtaeg | Pikaajaline, kindla lõpukuupäevaga | Tähtajatu või lühike |
| Üürniku maksevõime | Tõendatud aruannetega | Uus või tundmatu üürnik |
| Indekseerimine | Üür seotud indeksiga | Fikseeritud üür pikaks ajaks |
| Ülesütlemine | Pikk etteteatamisaeg ja piiratud alused | Lühike etteteatamisaeg |
Hindamise metoodika sõltub hindajast. Väga oluline on sageli üürniku maksevõime, sest üürnik on tegelik tuluallikas. Ettevõttest üürniku puhul saab tema tausta hinnata avalike äriregistri andmete ja majandusaasta aruannete põhjal.
Mida tähendab üürinõuete loovutamine?
Üürinõudeid võib loovutada laenuandjale tagatiseks. See tähendab, et kui laenukohustus jääb täitmata, võib laenuandjal kokkuleppe järgi olla õigus üürile.
Kontrollida tasub, kas üürileping lubab nõuete loovutamist. Võlaõigusseaduse § 166 lõike 2 järgi ei kehti loovutamise keeld kolmandate isikute suhtes, kuid lõike 3 järgi võib üürileandja vastutada üürniku ees kokkuleppe rikkumise eest. Seepärast tasub keelu korral küsida üürniku nõusolekut. Kokku tuleb leppida ka see, kas üürnikku teavitatakse kohe või alles vajaduse korral. Tavaolukorras laekub üür omanikule ja loovutamine on varuks.
Kuidas mõjutab üürnike arv riski?
Üks tugev üürnik pika lepinguga annab kindla rahavoo, kuid tema lahkumine tähendab kogu tulu kadumist. Mitu üürnikku eri tähtaegadega lepingutega annavad stabiilsema terviku, sest ühe lahkumine ei peata rahavoogu.
Laenuandja võib arvestada mõlemat. Kui sõltuvus ühest üürnikust on suur, võidakse lepingusse lisada tingimusi selle riski maandamiseks.
Millised kovenandid võivad olla seotud üüriga?
Ärikinnisvara laenudes on levinud tingimus, mis seob laenuteenindamise kattekordaja üüritulust tuleneva rahavooga. Üürniku lahkumine võib seega mõjutada nii rahavoogu kui ka lepingu tingimuste täitmist.
Enne allkirja tasub küsida, kuidas kattekordajat arvutatakse, millise perioodi kohta seda mõõdetakse ja mis juhtub rikkumise korral.
Kuidas üürilepingut enne rahastust tugevdada?
Lepingu tähtaega saab pikendada või lisada üürniku pikendamisõiguse. Kui indekseerimise tingimus puudub, tasub see lisada. Ülesütlemise aluseid saab piirata ja etteteatamisaega pikendada. Üürnikult võib nõuda tagatisraha või pangagarantiid.
Need muudatused eeldavad üürniku nõusolekut. Seepärast on neid lihtsam teha lepingu uuendamise ajal, mitte rahastuse taotlemise ajal.
Mis juhtub üürilepinguga objekti müügil?
Võlaõigusseaduse § 291 lõike 1 järgi lähevad üürileandja õigused ja kohustused kinnisasja võõrandamisel üle omandajale, kui kinnisasi oli juba üürniku valduses. Lepingu kvaliteet mõjutab seega ostjate ringi ja müügi kiirust.
Hea pikaajaline leping muudab objekti huvitavamaks tulu otsivatele investoritele. Nõrk leping piirab ostjaid. Seepärast tasub lepingud korras hoida ka siis, kui müüki ei plaanita.
Laenutaotlusele tasub lisada üürilepingute koondtabel: üürnik, pind, kuuüür, lepingu lõpp, indekseerimine ja etteteatamisaeg. Selline tabel annab laenuandjale kiiresti ülevaate rahavoo kindlusest ja näitab, millal lepingud lõpevad. Kui mitu lepingut lõpeb samal aastal, tasub selgitada, kuidas omanik plaanib neid pikendada või uusi üürnikke leida.
Kui üürnik maksab üüri hilinemisega, tasub see enne taotlust omanikuna lahendada või laenuandjale ise selgitada.
Hilinenud maksete ajalugu tasub dokumenteerida.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas üürileping mõjutab laenusummat?
Mõjutab, sest üürileping määrab objekti rahavoo, mille põhjal tagatise väärtust hinnatakse.
Mis on üürinõuete loovutamine?
See tähendab, et üürile tekkiv nõue antakse laenuandjale tagatiseks.
Kas üürniku nõusolekut on loovutamiseks vaja?
Kui üürileping keelab nõuete loovutamise, tasub nõusolek eraldi küsida, sest keelu rikkumine võib tekitada vastutuse üürniku ees.
Kas üürileping jääb objekti müügil kehtima?
Kui kinnisasi on üürniku valduses, lähevad võlaõigusseaduse § 291 järgi üürileandja õigused ja kohustused üle uuele omanikule.
Loe ka
- Kinnisvaraturu näitajad: mida laenuotsuses tegelikult vaadatakse?
- Üüritulu maksustamine: kuidas maksustatakse üüritulu ettevõttes?
- Tulumaks kinnisvara müügilt: kuidas see erineb ettevõttes ja füüsilisel isikul?
Õiguslik alus: võlaõigusseadus § 166 lg 2 ja 3, § 291 lg 1. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.