Hüpoteegi järjekoht näitab, kelle nõue rahuldatakse kinnisasja müügist saadud rahast esimesena. Teise järjekoha hüpoteegipidaja saab raha alles siis, kui esimese järjekoha hüpoteegiga tagatud nõue on rahuldatud. Selgitame, kuidas järjekoht tekib, miks see riski muudab, mida register järjekoha kohta ei näita ja kuidas järjekohta saab muuta.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Kuidas hüpoteegi järjekoht tekib?
Asjaõigusseaduse § 59 järgi saavad asjaõigused järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega ja kanded tehakse avalduste saabumise järjekorras. Järjekoha määrab seega kannete ajaline järjestus.
Kinnistusregistriosa neljandas jaos on hüpoteegid järjekorras. Asjaõigusseaduse § 327 järgi märgitakse kandes hüpoteegipidaja ja hüpoteegisumma. Uus hüpoteek saab üldjuhul järgmise vaba järjekoha, kui järjekohta ei muudeta.
Miks teine järjekoht on riskantsem?
Asjaõigusseaduse § 353 järgi rahuldatakse kinnisasja sundtäitmisest saadud rahast hüpoteegiga tagatud nõuded järjekohtade järgi. Järgneval järjekohal oleva hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse pärast eelneval järjekohal oleva nõude rahuldamist ning samal järjekohal olevad nõuded rahuldatakse üheaegselt ja võrdeliselt. Kui müügihind on madal, võib teise järjekoha hüpoteegipidaja jääda ilma.
| Illustratiivne stsenaarium | Müügitulem | I järjekoht (nõue 250 000 €) | II järjekoht |
|---|---|---|---|
| Tugev turg | 340 000 € | 250 000 € | 90 000 € |
| Keskmine turg | 280 000 € | 250 000 € | 30 000 € |
| Nõrk turg | 240 000 € | 240 000 € | 0 € |
Sama objekt ja sama laenusumma tähendavad eri järjekohal erinevat riski. Seepärast võivad teise järjekoha hüpoteegiga tagatud laenu tingimused erineda esimese järjekoha omast ja see, kas teise järjekoha hüpoteek on üldse võimalik, sõltub laenuandjast ja tehingust.
Mida kinnistusraamat järjekoha kohta ei ütle?
Registrist ei selgu tegelik laenujääk, sest kanne näitab hüpoteegisummat. Samuti ei näe sealt objekti müüdavust ega seda, kas senine hüpoteegipidaja on valmis midagi muutma.
Hüpoteegisumma ulatuses on asjaõigusseaduse § 346 järgi tagatud nõue, intressid koos viivisega kuni kolme aasta eest ning võla sissenõudmise kulud. Esimese järjekoha eelis võib seega ulatuda hüpoteegisummani, mitte ainult laenu põhisummani. Kolmanda jao koormatised, näiteks kasutusvaldus, võivad vähendada müügitulemit kõigi järjekohtade jaoks.
Kuidas järjekohta või hüpoteegisummat muuta?
Asjaõigusseaduse § 60 järgi on järjekoha muutmiseks vaja nende isikute kokkulepet, kelle õiguste järjekoht muutub, ja kannet kinnistusraamatus. Hüpoteegi järjekohas tagasiastumiseks on vaja ka kinnisasja omaniku nõusolekut, mida ei saa tagasi võtta. Muutmine ei tohi kahjustada õigust, mis jääb tagasiastuva ja etteastuva õiguse vahele. E-kiri või suuline kokkulepe järjekorda ei muuda, muudatus kehtib alles pärast kannet.
Kui olemasolev hüpoteek on laenujäägiga võrreldes suur, võib omanik kaaluda koos hüpoteegipidajaga hüpoteegisumma vähendamist. Järjekoht sellest ei muutu, kuid esimese järjekoha taha võib jääda rohkem väärtust. Ka selleks on vaja hüpoteegipidaja nõusolekut ja kannet kinnistusraamatus.
Kui esimese järjekoha hüpoteek katab suurema osa objekti väärtusest, ei pruugi teine järjekoht uue rahastuse jaoks sobida. Siis võib kõne alla tulla mõni muu kinnisvara, kus uus hüpoteek saaks esimese järjekoha. Millised lahendused on konkreetse tehingu puhul võimalikud, sõltub laenuandjast, tagatisest ja olemasolevate kohustuste tingimustest.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas hüpoteegi järjekohta saab hiljem muuta?
Saab, kui asjaosalised on kokku leppinud ja muudatus on kantud kinnistusraamatusse. Tagasiastumiseks on vaja ka omaniku nõusolekut.
Kuidas teada saada, mitmendale järjekohale uus hüpoteek jääks?
Kinnistusregistriosa neljas jagu näitab olemasolevaid hüpoteeke järjekorras. Uus hüpoteek saab üldjuhul järgmise vaba järjekoha.
Kas samal järjekohal võib olla mitu hüpoteeki?
Võib. Sel juhul rahuldatakse nende nõuded üheaegselt ja võrdeliselt nõuete suurusega.
Loe ka
- Hüpoteegi kustutamine: kes peab mida tegema pärast laenu tagasimaksmist?
- Koormatised kinnistul: kuidas servituut ja kasutusõigus mõjutavad tagatise väärtust?
- Kust leida kinnistu andmed: mida näitavad kinnistusraamat, kataster ja ehitisregister?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus § 59, § 60, § 327, § 346, § 353. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.