Koormatis kinnistul on kinnistusraamatusse kantud õigus või piirang, mis annab kellelegi teisele õiguse kinnistut teatud viisil kasutada või piirab omaniku käsutust. Koormatis võib mõjutada kinnisvara kasutust, müüdavust ja seeläbi selle väärtust laenu tagatisena. Selgitame, millised koormatised esinevad, millest sõltub nende mõju ja mida saab omanik enne rahastuse taotlemist ise üle vaadata.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Kus kinnistusraamatus koormatised on?
Kinnistusraamatuseaduse § 15 järgi kantakse registriosa kolmandasse jakku kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, välja arvatud hüpoteek, samuti kinnisomandi ja käsutusõiguse kitsendused ning märked. Hüpoteegid on eraldi neljandas jaos.
Millised koormatised kinnistul esinevad?
| Koormatis | Mida see annab | Mida tasub vaadata |
|---|---|---|
| Reaalservituut, näiteks teeservituut | Naaberkinnistu omanikule õiguse kinnistut teatud viisil kasutada | Kus see paikneb ja kas see segab hoonestust või juurdepääsu |
| Isiklik kasutusõigus | Konkreetsele isikule õiguse kasutada kinnistut või selle osa | Ulatust, tähtaega ja mõju kavandatud kasutusele |
| Kasutusvaldus | Õiguse asja kasutada ja saada sellest tulu | Kas omanikule jääb kasutus ja tulu |
| Hoonestusõigus | Õiguse omada võõral maal ehitist | Tähtaega, tasu ja seda, mis on tagatise tegelik ese |
| Ostueesõigus | Õiguse astuda müügi korral ostja asemele | Kelle kasuks see on ja kuidas see müüki mõjutab |
Asjaõigusseaduse § 172 lõike 1 järgi koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks. Valitseva kinnisasja omanik võib teenivat kinnisasja teatud viisil kasutada või peab teeniva kinnisasja omanik mingist tegevusest hoiduma.
Miks kasutusvaldus mõjutab tagatist rohkem kui servituut?
Kasutusvaldus annab õigustatud isikule õiguse asja kasutada ja sellest tulu saada. Omaniku enda kasutusvõimalus kitseneb ja ostja ei saa objekti kohe ise kasutada. Kas õigus jääb tagatise realiseerimise järel püsima, sõltub muu hulgas selle järjekohast hüpoteegi suhtes.
Tagatise seisukohalt on oluline, kui suure osa objekti kasutusest ja tulust õigus ära võtab ning kas leidub ostjaid, kes oleksid valmis objekti sellisel kujul omandama.
Millest sõltub koormatise mõju tagatise väärtusele?
Koormatise mõju ei sõltu ainult selle liigist. Oluline on, kas see puudutab objekti põhikasutust või ainult krundi väikest osa, kas see on tähtajaline või tähtajatu ning kas selle saab tehingu käigus kustutada.
Illustratiivne võrdlus: laohoone krundil olev tehnovõrgu servituut, mis hoonestust ega juurdepääsu ei sega, ei pruugi objekti väärtust märgatavalt mõjutada. Kui teeservituut läbib tootmisplatsi keskelt ja välistab laadimisala rajamise, mõjutab see juba objekti kasutust ja väärtust.
Kuidas koormatis tekib ja kuidas see kustutatakse?
Asjaõigusseaduse § 64¹ järgi on kinnisasja koormamiseks asjaõigusega vaja notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingut ja kannet kinnistusraamatusse. Kustutamiseks on vaja õigustatud isiku nõusolekut ja kustutamiskannet. Kokkulepe ilma kandeta registrit ei muuda ja kuni kanne on registris, on koormatis olemas ka siis, kui keegi seda ei kasuta.
Riigilõivuseaduse § 77 lõike 5 järgi on piiratud asjaõiguse kande kustutamise riigilõiv üldjuhul 25 protsenti täismäärast.
Mida saab omanik enne rahastust teha?
Omanikul tasub oma kinnistu kolmas jagu e-kinnistusraamatus üle vaadata. Oma kinnistute andmed on omanikule tasuta. Iga koormatise juures tasub vaadata, kelle kasuks see on ja kas see on veel vajalik.
Kui koormatis tuleb kustutada, on mõistlik õigustatud isikult nõusolekut küsida varakult. Kui koormatis jääb alles, aitab, kui omanik oskab selgitada, kuidas see objekti kasutamist mõjutab. Servituudi asukohta saab kokkuleppel muuta, kuid see eeldab notariaalset tehingut ja kannet.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas servituut takistab kinnistule hüpoteegi seadmist?
Õiguslikult ei takista. Oluline on, kas servituut segab objekti kasutust ja kas see vähendab ostjate huvi.
Kas kasutamata servituut kehtib edasi?
Kehtib, kuni see on kinnistusraamatust kustutatud. Kasutamata jätmine kannet ei lõpeta.
Kas hoonestusõigusega objekt võib olla tagatis?
Hoonestusõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduse § 241 lõike 4 järgi kinnisasja sätteid, seega saab seda hüpoteegiga koormata. Tagatise väärtuse seisukohalt on oluline õiguse järelejäänud tähtaeg ja tingimused.
Loe ka
- Hüpoteegi järjekoht: miks teine järjekoht on laenuandjale riskantsem?
- Kust leida kinnistu andmed: mida näitavad kinnistusraamat, kataster ja ehitisregister?
- Kaasomandis kinnisvara laenu tagatisena: mida teiste omanikega kokku leppida?
Õiguslik alus: kinnistusraamatuseadus § 15; asjaõigusseadus § 64¹, § 172, § 241; riigilõivuseadus § 77. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.