Kinnistu andmed on jagatud mitme registri vahel: kinnistusraamat näitab omanikku ja koormatisi, maakataster krundi asukohta, pindala ja sihtotstarvet ning ehitisregister hooneid ja nende kasutusteavet. Iga register vastab erinevale küsimusele. Selgitame, kust mida leida, miks registrite andmetel on erinev kaal ja miks nende vastuolu võib rahastust pidurdada.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 30.10.2026
Milline register millele vastab?
| Register | Vastab küsimusele | Tähtsus rahastusel |
|---|---|---|
| Kinnistusraamat | Kes on omanik, mis kinnistut koormab | Omandi ja koormatiste kontroll |
| Maakataster | Kus krunt asub, mis on pindala ja sihtotstarve | Kas kavandatud kasutus sobib |
| Ehitisregister | Millised hooned on registris ja kas kasutusteave on olemas | Kas hoonete andmed vastavad tegelikkusele |
| Planeeringute info | Mida tohib ehitada | Arendusprojekti teostatavus |
Kinnistusraamatuseaduse § 13 järgi on registriosa esimeses jaos katastritunnus, sihtotstarve ja pindala. Need andmed esitab maakatastri pidaja ning sama paragrahvi lõike 2 järgi ei loeta neid kanneteks. Katastritunnus seob registrid: selle järgi leiab sama objekti kõigist andmebaasidest.
Mida iga register täpsemalt näitab?
Kinnistusraamat
Kinnistusraamat näitab kinnistu õiguslikku seisu: kellele see kuulub, milliseid õigusi ja märkeid sellele on kantud ning millised hüpoteegid seda koormavad. Mida registriosa iga jagu näitab, selgitame kinnistusraamatu artiklis.
Maakataster
Maakatastrit peab Maa- ja Ruumiamet. Katastrist näeb krundi piire, pindala ka kõlvikute kaupa, sihtotstarvet, kasutamise kitsendusi ja maa maksustamishinda. Sihtotstarbe määrab linna- või vallavalitsus. Ühele katastriüksusele võib määrata kuni kolm sihtotstarvet viieprotsendise täpsusega. Illustratiivne näide: krundi sihtotstarve võib olla 70 protsenti ärimaa ja 30 protsenti tootmismaa. Kitsenduste kaardilt näeb, millise osa krundist kitsendus hõlmab.
Katastripidaja võib katastriüksuse kohta teha märke. Märge “Vajadus piiri asukoht kindlaks teha” tehakse, kui naaberkruntide piiriandmed on vastuolulised või piiripunktid maastikul ei vasta katastriandmetele. Märge “Pindala on ebatäpne” tehakse näiteks siis, kui krunt on moodustatud kaardimaterjali alusel. Maa- ja Ruumiameti selgituse järgi kantakse märked ka kinnistusraamatu esimesse jakku. Märge on informatiivne ega takista kinnisasja võõrandamist. See kustutatakse pärast piiri kindlakstegemist või uut katastrimõõdistamist.
Katastriandmeid saab vaadata Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest või kiirpäringust katastritunnuse või aadressi järgi. Piiride asukohta tõendab ametlikult katastripidaja kinnitatud väljavõte katastrikaardist.
Ehitisregister
Ehitisregistri eesmärk on koguda ehitiste kohta andmeid, mida on vaja ehitistega seotud menetlusteks ja järelevalveks. Registris on ehitise andmed, näiteks pindala ja kasutamise otstarve, ehitusdokumendid ning andmed taotluste, teatiste, lubade ja ettekirjutuste kohta. Seal on ka energiamärgise andmed. Ehitusseadustiku § 60 lõike 3 järgi avaldatakse andmed registri veebilehel. Millal on vaja teatist ja millal luba, selgitame ehitusloa ja kasutusloa artiklis.
Planeeringud
Planeeringud näitavad, mida krundile tohib ehitada. Detailplaneering jaotab ala kruntideks ning määrab muu hulgas krundi hoonestusala ja ehitusõiguse (planeerimisseaduse § 126 lg 1). Kehtestatud planeeringud koos lisadega avalikustatakse planeeringute andmekogus, mille vastutav töötleja on Maa- ja Ruumiamet. Andmekogu asub aadressil e-ehitus.ee. Detailplaneeringu koostamist korraldab kohalik omavalitsus, seepärast tasub pooleli oleva menetluse seisu küsida omavalitsuselt. Menetluse etappe ja tähtaegu selgitame detailplaneeringu artiklis.
Miks on kinnistusraamatu andmetel suurem kaal?
Kinnistusraamatuseaduse § 74 lõike 1 järgi võib igaüks registriosaga tutvuda. Asjaõigusseaduse § 56 lõike 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Pindala ja sihtotstarbe puhul on allikas siiski maakataster, sest esimese jao katastriandmed ei ole kanded.
Ehitisregistri andmetel on ehitusseadustiku § 61 lõike 1 järgi informatiivne ja statistiline tähendus. Õiguslik tähendus on lubadel, teatistel ja muudel dokumentidel, mille alusel kanne tehti. Kinnistusraamatu kanne on seega tugev tõend, ehitisregistri kirje aga info, mida tasub vajadusel dokumentide ja kohapealse olukorraga võrrelda.
Kus kinnistu andmed omavahel vastuollu lähevad?
Sihtotstarve ei pruugi vastata tegelikule kasutusele: registris on maatulundusmaa, kohapeal laohoone. Hoone võib olla ehitisregistris, kuid ilma kasutusteabeta või teistsuguse kasutuse jaoks. Hoone pindala võib erineda registris ja hindamisaktis, sest juurdeehitust ei ole registrisse kantud.
Põhjused on sageli ajaloolised. Ehitises on tehtud muudatusi, mida registrisse ei kantud, sihtotstarve pärineb ajast, mil krunt oli põllumaa, või on objekt jagatud või liidetud ja üks register on uuendamata.
Mida tähendab registrite vastuolu rahastusel?
| Vastuolu | Võimalik mõju | Võimalik lahendus |
|---|---|---|
| Kasutusteave puudub | Küsimus, kas hoonet tohib kasutada | Kasutusteatise või kasutusloa menetlus, kui õiguslik alus on olemas |
| Sihtotstarve ei vasta kasutusele | Mõjutab väärtust ja kasutamise õiguspärasust | Sihtotstarbe muutmine omavalitsuses |
| Pindala erineb registrist | Hindaja märkus, väärtuse korrigeerimine | Mõõdistamine ja registri parandamine |
| Hoone registris puudub | Hoone ei pruugi tagatise väärtuses kajastuda | Ehitisregistri kanne, vajadusel õigusliku aluse loomine |
Vastuolu raskus sõltub sellest, kas puudu on ainult registrikanne või ka õiguslik alus. Kui hoone on ehitatud ehitusloa alusel ja puudu on kasutusluba, on küsimus menetluses ja ajakavas. Kui ehitis on püstitatud ilma vajaliku loata, puudutab küsimus juba objekti õiguslikku alust ja selle lahendamine võib võtta kauem. Omavalitsuse menetlused võivad võtta aega, seepärast tasub registrite seis üle vaadata enne, kui tehingu või projekti ajakava paika pannakse.
Kuidas kinnistu andmed enne laenutaotlust üle kontrollida?
Alusta kinnistusraamatust: oma kinnistute andmed on omanikule tasuta, võõra kinnistu terve registriosa maksab 6 eurot. Võta esimesest jaost katastritunnus ning kontrolli katastriandmetest pindala ja sihtotstarvet. Otsi ehitisregistrist sama katastritunnuse alt kõik hooned ja pane kirja, millel on kasutusteave. Võrdle hoonete pindalasid hindamisakti või müügikuulutusega. Arendusprojekti puhul vaata planeeringute andmekogust, kas krundil kehtib detailplaneering ja mida see lubab.
Kui midagi ei klapi, on mõistlik erinevus välja selgitada enne laenutaotluse esitamist.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas katastritunnus ja registriosa number on sama asi?
Ei ole. Katastritunnus tähistab maaüksust, registriosa number kinnistusraamatu registriosa. Ühel registriosal võib olla ka mitu katastriüksust.
Kas ehitisregistri andmed on alati õiged?
Mitte alati. Juurdeehitused ja ümberehitused jäävad vahel registrisse kandmata, seepärast tasub andmeid kohapeal kontrollida.
Kust näeb kinnistu sihtotstarvet?
Sihtotstarve on kinnistusraamatu esimeses jaos ja katastriandmetes.
Loe ka
- Koormatised kinnistul: kuidas servituut ja kasutusõigus mõjutavad tagatise väärtust?
- Kaasomandis kinnisvara laenu tagatisena: mida teiste omanikega kokku leppida?
- Milline kinnisvara sobib ärilaenu tagatiseks?
Õiguslik alus: kinnistusraamatuseadus § 13, § 74; asjaõigusseadus § 56; maakatastriseadus § 3, § 6, § 9, § 12, § 18; ehitusseadustik § 58, § 60, § 61; planeerimisseadus § 41, § 124, § 126. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.