Kinnistu kohta on kolm eri registrit ja igaüks vastab eri küsimusele. Kinnistusraamat ütleb, kes on omanik ja mis kinnistut koormab. Katastriüksuse andmed ütlevad, kus krunt asub ja mis on selle sihtotstarve. Ehitisregister ütleb, mis hooned on seaduslikud ja kas kasutusluba on olemas.
Laenutaotlus jääb kõige sagedamini seisma mitte kinnistusraamatu vaid ehitisregistri pärast.
Kolm registrit ja mida igaüks ütleb
| Register | Vastab küsimusele | Peamine kasu laenu juures |
|---|---|---|
| Kinnistusraamat | Kes on omanik, mis on koormatud | Omandi ja tagatisvaru kontroll |
| Maakatastri andmed | Kus krunt on, mis pindala ja sihtotstarve | Kas kavandatud kasutus on lubatud |
| Ehitisregister | Mis hooned on registris, kas on kasutusluba | Kas objekt on rahastatav |
| Planeeringute info | Mida tohib ehitada | Arendusprojekti teostatavus |
Kinnistusraamatu esimeses jaos on katastritunnus, sihtotstarve ja pindala (KRS § 13). See on sild kinnistusraamatu ja katastri vahel: katastritunnusega leiab sama objekti kõigist registritest.
Kus andmed vastuollu satuvad
Kolm sagedast vastuolu:
- Kinnistusraamatu sihtotstarve ei kattu tegeliku kasutusega. Registris on maatulundusmaa, kohapeal on laohoone.
- Ehitisregistris on hoone, aga kasutusluba puudub või on antud teistsuguse kasutuse jaoks.
- Ehitisregistris on hoone pindala teine kui hindamisaktis. Tavaliselt on juurde ehitatud ja registris ei ole muudatust.
Kõik kolm on lahendatavad, aga mitte nädalaga. Seetõttu tasub need läbi vaadata enne, kui laenu graafik paika pannakse.
Kes millise registri eest vastutab
Kinnistusraamatut peab kohtu kinnistusosakond ja registriosad on avalikud (KRS § 2, § 74 lg 1). Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse (AÕS § 56 lg 1).
Ehitisregistrit ja katastrit peavad teised asutused ja neil sellist õigsuse eeldust ei ole. Praktiline järeldus: kinnistusraamatu kanne on tugevaim tõend, ehitisregistri kirje on info, mida tuleb kohapeal kontrollida.
Kontroll-loend enne laenutaotlust
- Vaata kinnistusraamatust registriosa läbi. Oma kinnistute andmed on omanikule tasuta, võõra kinnistu terve registriosa maksab kuus eurot (RIK hinnad).
- Võta esimesest jaost katastritunnus ja vaata katastriandmetest pindala ning sihtotstarve.
- Otsi ehitisregistrist sama katastritunnuse alt kõik hooned. Kirjuta üles, millel on kasutusluba ja millel mitte.
- Võrdla hoonete pindalasid sellega, mis on hindamisaktis või müügikuulutuses.
- Kui midagi ei klapi, selgita erinevus välja enne taotluse esitamist.
Mida teha, kui kasutusluba puudub
See ei ole automaatne ei. Osa objekte saab rahastada nii, et kasutusloa taotlemine on laenu väljamakse tingimus. Osa mitte, sest ehitis on ilma ehitusloata püsti pandud ja legaliseerimine on lahtine.
Vahe on selles, kas puudu on paber või puudu on õiguslik alus. Esimene on ajakava küsimus, teine on projekti küsimus.
Miks registrid lahku lähevad
Kolm põhjust, mis Eesti kontekstis kõige sagedamini esinevad:
- Muudatus tehti ehitises, aga registrisse ei kantud. Vahesein, katusekorrus või juurdeehitus on olemas ja paberil ei ole.
- Sihtotstarve on ajaloost. Krunt oli kolhoosi ajal põllumaa ja hoonestati üheksakümnendatel ilma sihtotstarbe muutmiseta.
- Objekt on jagatud või liidetud, aga üks register on uuendatud ja teine mitte.
Kõik kolm on lahendatavad, aga menetlus käib omavalitsuse kaudu ja see võtab kuid, mitte päevi. Seetõttu on see esimene asi, mida arendusprojekti või ostutehingu juures vaadata.
Mida vastuolu laenu juures tähendab
| Vastuolu | Mõju rahastusele | Tavaline lahendus |
|---|---|---|
| Kasutusluba puudub | väljamakse tingimus või takistus | loa taotlemine, kui õiguslik alus on olemas |
| Sihtotstarve ei vasta kasutusele | mõjutab väärtust ja seaduslikkust | sihtotstarbe muutmine omavalitsuses |
| Pindala erineb registrist | hindaja märkus, väärtuse korrigeerimine | mõõdistus ja registri parandus |
| Hoone registris puudub | tagatiseks ei arvestata | ehitisregistri kanne, vajadusel legaliseerimine |
Kõige raskem rida on viimane. Registris puuduvat hoonet ei ole tagatise mõttes olemas, ka siis kui see kohapeal seisab ja toodab tulu.
Kolm järgmist sammu
- Vaata kinnistusraamatu registriosa üle ja kirjuta katastritunnus välja. Laenutaotluse juurde piisab registrikoodist või katastritunnusest, väljavõtet ei pea esitama.
- Kontrolli ehitisregistrist iga hoone kasutusloa olemasolu.
- Kui midagi on vastuolus, kirjelda see taotluses ise ära. Vaata ärikliendi hüpoteeklaenu tingimusi, kinnistusraamatu jagude selgitust, tagatiseks sobiva vara ülevaadet ja hindamise tellimise juhendit.
Korduvad küsimused
Kas kõik registrid on tasuta?
Kinnistusraamatu võõra kinnistu päringud on tasulised. Enda kinnistute vaatamine on tasuta. Katastri ja ehitisregistri avalikud otsingud on üldjuhul tasuta.
Mis on katastritunnus ja kust see leida?
Katastritunnus on krundi unikaalne kood. See on kinnistusraamatu esimeses jaos ja selle abil leiab sama objekti teistest registritest.
Kas ehitisregistri andmed on õiguslikult siduvad samamoodi nagu kinnistusraamat?
Ei. Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse seaduse alusel. Ehitisregistri kirje on teave, mida tasub kohapeal kontrollida.
Kas ilma kasutusloata hoonet saab tagatiseks anda?
Mõnel juhul saab, kui kasutusloa hankimine on väljamakse tingimuseks. Kui aga ehitusluba puudub, on olukord keerulisem ja vajab eraldi analüüsi.