Metsamaa ja põllumaa on kinnisasjad nagu teisedki, seega saab neid koormata hüpoteegiga. Tagatisena erinevad need selle poolest, et väärtus sõltub suuresti sellest, mis maa peal kasvab ja kuidas maad tohib kasutada. Selgitame, kas hüpoteek hõlmab metsa ja vilja, mida tähendab raie koormatud kinnistul ning kuidas looduskaitselised piirangud ja rendilepingud tagatist mõjutavad.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 26.10.2026
Kas hüpoteek hõlmab ka kasvavat metsa?
Hõlmab. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lõike 1 järgi on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Asja ja selle olulisi osi ei saa koormata erinevate asjaõigustega, kui seadus ei näe ette teisiti (sama seaduse § 53 lõige 2). Asjaõigusseaduse § 343 lõike 1 järgi ulatub hüpoteek kinnisasja osadele, päraldistele ja viljadele. Metsamaa hüpoteek koormab nii maad kui ka sellel kasvavat metsa.
Seadus teeb erandi korrapärase majandamise kohta. Hüpoteek ei ulatu teatud tingimustel osadele ja loodusviljadele, mis on korrapärase majandamise kohaselt võõrandatud või kinnisasjalt alatiseks eemaldatud (asjaõigusseaduse § 343 lõige 2). Sellest tekib omaniku jaoks praktiline küsimus: kui palju tohib koormatud metsamaal raiuda?
Kas koormatud metsamaal tohib raiuda?
Asjaõigusseaduse § 333 järgi võib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta ei vähenda selle väärtust ega kahjusta muul viisil hüpoteegipidaja õigusi. Erand on korrapärane majandamine. Metsa majandamine, sealhulgas raie, ei ole koormatud kinnistul keelatud. Küsimus on raie ulatuses ja selles, kas see vähendab tagatise väärtust.
Kui omaniku tegevus vähendab kinnisasja väärtust, võib hüpoteegipidaja nõuda kahjuliku tegevuse lõpetamist (§ 334 lõige 1). Kui väärtuse vähenemist võib eeldada või see on juba toimunud, võib ta nõuda ka endise olukorra taastamist või täiendavat tagatist (§ 335 lõige 1). Laenulepingus võib lisaks olla raiega seotud kokkuleppeid, näiteks kohustus raiest laenuandjale ette teatada.
Avaliku õiguse nõuded kehtivad hüpoteegist sõltumata. Kavandatava raie kohta tuleb üldjuhul esitada Keskkonnaametile metsateatis (metsaseaduse § 41 lõige 1). Vähemalt 0,5 hektari suurusel raiesmikul peab metsaomanik rakendama metsa uuendamise võtteid kahe aasta jooksul raiest arvates, kui seadus ei näe ette erandit (§ 25 lõige 1). Kinnisasja võõrandamisel läheb uuendamise kohustus üle uuele omanikule (§ 25 lõige 10).
Mis mõjutab metsamaa ja põllumaa väärtust tagatisena?
Erametsakeskuse selgituse järgi sõltub metsaga kinnistu väärtus peamiselt sellel kasvava metsa väärtusest ja maa väärtusest. Kasvava metsa väärtust saab arvutada metsamajandamiskavas olevate inventeerimisandmete põhjal. Turuhinda mõjutavad lisaks näiteks ligipääsetavus ja olukord puiduturul (Erametsakeskus). Raie muudab kinnistu väärtust otse: pärast raiet on kinnistul vähem kasvavat metsa.
Väärtust võivad vähendada ka looduskaitselised piirangud. Maa- ja Ruumiamet rakendab maa korralisel hindamisel näiteks hoiuala või kaitseala piiranguvööndisse jäävale metsamaale koefitsienti 0,5. Rangete piirangutega alale jääv metsamaa, näiteks sihtkaitsevööndis, hinnatakse väärtustasemega 0,04 eurot ruutmeetri kohta (Maa- ja Ruumiamet).
Haritava maa puhul arvestab Maa- ja Ruumiamet korralisel hindamisel muu hulgas mullaviljakust, liigniiskete muldade osakaalu, maatüki suurust ja seda, kas maatükk piirneb teega (Maa- ja Ruumiamet). Korralise hindamise tulemus on ligikaudne maa väärtus maksustamise jaoks, mitte konkreetse kinnistu turuväärtus, kuid tegurid näitavad, mis maa väärtust mõjutab.
Kuidas rendileping tagatist mõjutab?
Renditud maa müümisel rendileping ei lõpe. Kui renditud kinnisasja omanik vahetub pärast kinnisasja rentniku valdusse andmist, lähevad rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle uuele omanikule (võlaõigusseaduse § 291 lõige 1 koos § 341-ga).
Tagatise jaoks on sellel kaks poolt. Rendileping annab omanikule regulaarset tulu, kuid piirab ostja võimalust maad ise kasutada. Seepärast mõjutavad maa väärtust ka rendilepingu kestus, rendi suurus ja lõpetamise tingimused. Kuidas kasutuslepingud tagatist mõjutavad, selgitab artikkel üürileping tagatise osana.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas raieõigust võib müüa, kui metsamaa on hüpoteegiga koormatud?
Võib, kuid raie peab arvestama hüpoteegipidaja õigustega. Kui raie vähendab kinnisasja väärtust ega ole korrapärane majandamine, võib hüpoteegipidaja nõuda tegevuse lõpetamist, endise olukorra taastamist või täiendavat tagatist. Raiega seotud tingimusi tasub kontrollida ka laenulepingust.
Kas metsamaa ja põllumaa võivad olla sama laenu tagatiseks?
Võivad. Mitut kinnisasja võib koormata ühe hüpoteegiga ja sel juhul vastutab iga kinnisasi kogu tagatud nõude eest (asjaõigusseaduse § 359 lõige 1). Mitme kinnistuga tagamist selgitab artikkel lisatagatis.
Kas laenu eesmärk peab olema seotud metsa või põllumajandusega?
Ei pea. Hüpoteek tagab nõude, mis on määratud tagatiskokkuleppes (asjaõigusseaduse § 346 lõige 2). Kas laenuandja sellise tagatise vastu võtab, sõltub laenuandjast ja tehingust.
Loe ka
- Milline kinnisvara sobib ärilaenu tagatiseks?
- Kinnisvara hindamine: millised on kolm meetodit ja mida hindaja tegelikult vaatab?
- Koormatised kinnistul: kuidas servituut ja kasutusõigus mõjutavad tagatise väärtust?
Õiguslik alus: tsiviilseadustiku üldosa seadus § 53, § 54; asjaõigusseadus § 333, § 334, § 335, § 343, § 346, § 359; metsaseadus § 25, § 41; võlaõigusseadus § 291, § 341. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.