Hindaja ülevaatusel vaadatakse viit valdkonda: hoone seisukorda ja tehnosüsteeme, pinna kasutatavust, dokumentide vastavust tegelikkusele, üürisuhteid ja objekti ümbrust. Omanik saab kõik need enne ülevaatust läbi käia. Ettevalmistus mõjutab tulemust rohkem kui koristamine, sest puuduva andme korral võib hindaja kirjutada aktisse ettevaatlikuma eelduse.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Mida hindaja ülevaatusel kontrollib?
| Valdkond | Mida hindaja vaatab | Mida ette valmistada |
|---|---|---|
| Hoone ja tehnika | Katus, fassaad, aknad, küte, ventilatsioon, elekter | Tehtud tööde ajalugu koos arvetega |
| Pinna kasutatavus | Laekõrgus, ruumijaotus, juurdepääs, parkimine | Plaanid ja mõõdud |
| Dokumendid | Kasutusluba, ehitisregistri andmed, pindalad | Kasutusloa andmed |
| Üürisuhted | Lepingute kestus, üüritase, üürnike arv | Üürilepingud ja üüritabel |
| Ümbrus | Naabrus, ligipääs, lähedal olevad arendused | Planeeringu info, kui see on olemas |
Ülevaatus võtab tavaliselt paar tundi. Selle ajaga näeb hindaja ainult seda, mis on avatud ja nähtav.
Kuidas ülevaatuseks valmistuda?
Kasulik on koguda viimaste aastate olulisemate tööde arved. Vahetatud katus suurendab väärtust ainult siis, kui seda saab tõendada.
Tasub ka kontrollida, kas ehitisregistri pindalad vastavad tegelikkusele ja kas kasutusloa järgi lubatud kasutusotstarve vastab tegelikule kasutusele. Kui midagi on juurde ehitatud, on parem see ise välja öelda.
Ülevaatuse päevaks tuleb tagada ligipääs kõigisse ruumidesse, ka tehnilistesse. Lukustatud ruum jääb üle vaatamata ja aktisse tuleb märkus. Kasulik on, kui ülevaatusel on kohal inimene, kes hoonet tunneb, näiteks haldur.
Miks on tõendid hindaja jaoks nii olulised?
Kujutame ette kahte olukorda. Esimesel juhul ütleb omanik, et katus vahetati mõni aasta tagasi. Hindaja kirjutab, et katus on visuaalselt heas seisus, ja arvestab tavapärase kulumiga.
Teisel juhul näitab omanik arvet ja üleandmisakti. Hindaja kirjutab töö kuupäeva ja mahu aktisse ning arvestab kulumit sellest kuupäevast.
Katus on sama, kuid tulemus erinev. Vahe tuleb dokumentidest.
Kuidas koostada hindaja jaoks üüritabel?
| Veerg | Miks see on vajalik |
|---|---|
| Üürnik | Hajutatus ja üürnike usaldusväärsus |
| Pind ruutmeetrites | Üür ruutmeetri kohta |
| Kuu üür ilma käibemaksuta | Tulumeetodi sisend |
| Kõrvalkulude jaotus | Neto tulu arvutus |
| Lepingu algus ja lõpp | Tulu kestus |
| Indekseerimine | Tulu muutus ajas |
See ühe lehekülje tabel võib tulumeetodi tulemust oluliselt mõjutada.
Mis jääb hindamisaktis sageli märkusena kirja?
Sageli märgitakse ligipääsmatu ruum, ehitisregistri ja tegelikkuse pindala erinevus ning kasutusloa puudumine mõne hoone kohta krundil. Samuti märgitakse, kui üürilepinguid ei esitatud.
Viimane võib olla kulukas. Kui tegelik üür on turutasemest kõrgem, kuid lepingut ei esitata, arvestab hindaja madalama turuüüriga.
Energiamärgise puhul tasub teada, et ehitusseadustiku § 66 lõike 3 järgi kehtib projekteeritud energiavajaduse kohta antud märgis kaks aastat hoone valmimisest ja tegeliku energiatarbimise kohta antud märgis kümme aastat.
Mida ei tasu enne hindaja ülevaatust teha?
Viimase hetke kosmeetiline töö väärtust ei muuda, sest hindaja hindab ehitust ja tehnikat. Probleemide varjamine ei aita samuti. Hiljem avastatud varjatud puudus tekitab suurema usaldusprobleemi kui aus märkus aktis.
Ülevaatuse lõpus tasub hindajalt küsida, milliseid andmeid tal veel vaja on. Need saab saata enne akti valmimist.
Mitme hoonega territooriumil tasub ülevaatuse marsruut hindajaga eelnevalt läbi rääkida. Iga hoone kohta peaksid olemas olema ehitisregistri andmed, kasutusloa info ja ligipääs ülevaatuse päeval. Kui üks hoone jääb nägemata, võib hindaja selle väärtuse arvestada ettevaatlikult või jätta hinnangust välja, ja akt võib tulla oodatust madalam.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kui kaua hindaja ülevaatus kestab?
Tavaliselt paar tundi, suurema territooriumi või mitme hoone puhul kauem.
Kas omanik peab ülevaatusel kohal olema?
Kohustust ei ole, kuid kasulik on, kui kohal on keegi, kes hoonet ja tehtud töid tunneb.
Kas hindaja vaatab ka üürnike ruume?
Jah, kui ligipääs on võimalik. Ülevaatuse aeg tasub üürnikega varakult kokku leppida.
Mida teha, kui hindaja märkis puuduse, mis on tegelikult lahendatud?
Saada hindajale tõend enne akti valmimist. Hindaja saab aktis andmed parandada.
Loe ka
- Turuväärtus, sundmüügiväärtus ja ostuhind: mis vahe neil on?
- Energiamärgis ärikinnisvaral: mida see tähendab tehingus ja rahastuses?
- Notari tasu arvutamine: kuidas näevad välja kolm näidisarvutust?
Õiguslik alus: ehitusseadustik § 66. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.