Turuväärtus on tõenäoline hind, millega objekt müüakse tavalistel turutingimustel ja mõistliku müügiajaga. Sundmüügiväärtus on hind, mis saadakse lühikese müügiaja ja kitsama ostjaskonnaga. Ostuhind on summa, mille konkreetne ostja tegelikult maksis. Selgitame, kuidas need numbrid tekivad ja millist neist laenuandja milleks kasutab.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 25.10.2026
Millised väärtused kinnisvara kohta kasutusel on?
| Number | Mida see tähendab | Kus seda kasutatakse |
|---|---|---|
| Turuväärtus | Tõenäoline hind tavalisel turul | Hindamisakt, laenusumma arvutus |
| Sundmüügiväärtus | Hind piiratud müügiaja ja ostjaskonnaga | Laenuandja riskihinnang |
| Ostuhind | Konkreetse tehingu hind | Ostu-müügileping, maksuarvestus |
| Taastamisväärtus | Hoone uuesti ehitamise kulu | Kindlustus |
| Bilansiline jääkväärtus | Soetusmaksumus miinus kulum | Raamatupidamine |
Kaks viimast ei ole väärtused turu mõttes. Neid tuuakse laenutaotluses siiski sageli välja ja see tekitab segadust.
Kuidas turuväärtus defineeritakse?
Turuväärtus eeldab, et müüja ja ostja tegutsevad vabatahtlikult, kumbki ei ole sunnitud tehingut tegema, objekt on olnud turul mõistliku aja ning mõlemad pooled on informeeritud. Kui mõni tingimus ei kehti, liigub hind turuväärtusest eemale.
Turuväärtusel on alati kuupäev. Hindamisakti väärtus kirjeldab turgu ülevaatuse päeval, mitte kaheksa kuud hiljem. Seepärast võivad laenuandjad oodata, et akt ei oleks liiga vana.
Miks sundmüügiväärtus turuväärtusest erineb?
Sundmüügiväärtus ei ole lihtsalt allahindlus, vaid teiste eeldustega väärtus. Müügiaeg on lühem, osa ostjaid ei jõua rahastust korraldada ja ostja teab, et müüjal on kiire. Lisaks võib objekt olla mõnda aega hooldamata.
Mida spetsiifilisem objekt, seda suurem vahe. Linnakorteri või standardse laohoone puhul on ostjaskond lai ja vahe väiksem. Eriotstarbelise tootmishoone või planeeringuta maa puhul on ostjaid vähe ja vahe suurem. Täpne vahe sõltub objektist ja seda ei saa tuletada ühest valemist.
Mida teha, kui ostuhind ja turuväärtus erinevad?
Kui ostuhind ja turuväärtus erinevad, sõltub laenuandjast ja tehingust, millist väärtust tagatise hindamisel arvestatakse. Kui arvesse läheb väiksem väärtus, võib omafinantseeringu vajadus suureneda.
Kui ostuhind on turuväärtusest oluliselt madalam, võib laenuandja küsida põhjust. Põhjused võivad olla seotud osapooled, kiire müük või puudused, mis hindamisel ei ilmnenud. Erinevuse tasub taotluses ise ära selgitada.
Kui ostuhind sisaldab lisaks kinnisvarale seadmeid või muud vallasvara, tuleb hind lepingus komponentideks jagada, sest hüpoteegi tagatiseks on ainult kinnisasi.
Kuidas kasutada õiget numbrit laenutaotluses?
Laenusumma hindamisel võib aluseks olla hindamisakti turuväärtus või tehingu ostuhind. Kindlustuses lähtutakse hoone kindlustusväärtusest, sest turuväärtus sisaldab ka maad, mida kahjujuhtum ei hävita. Ostu-müügilepingus on kokkulepitud ostuhind ja bilansis soetusmaksumus koos kulumiga.
Kui bilansiline jääkväärtus tuuakse tagatise argumendina, tekitab see küsimusi, sest selle eesmärk on raamatupidamine, mitte turuhinnang.
Mida tähendab turuväärtuse ja sundmüügiväärtuse vahe laenuvõtjale?
Illustratiivne näide: laohoone ostuhind oli kolm aastat tagasi 380 000 eurot, bilansiline jääkväärtus on praegu 320 000 eurot ja uue hindamisakti turuväärtus 450 000 eurot, sest üüritulu on kasvanud. Laenusumma arvutatakse 450 000 euro pealt, kuid laenuandja riskistsenaarium võib lähtuda väiksemast väärtusest.
Seega ei tähenda laenusumma 70 protsenti turuväärtusest, et laenuandjal on igas olukorras 30 protsenti puhvrit. Ka objekti korrashoid on tagatise väärtuse hoidmine. See mõjutab tingimusi siis, kui on vaja uut laenu või refinantseerimist.
Taotluse kirjutamisel tasub iga väärtus nimetada koos selle liigi ja kuupäevaga. Kui ühel lehel on kõrvuti ostuhind, hindamisakti turuväärtus ja kindlustusväärtus, on läbirääkimine sisuline ja laenuandjal ei teki küsimust, miks numbrid erinevad. Kui igaüks räägib oma numbrist seda nimetamata, tekib segadus, mis näeb välja nagu erimeelsus.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas laenusumma arvutatakse ostuhinnast või turuväärtusest?
Aluseks võib olla nii hindamisakt kui ka tehingu ostuhind; see sõltub laenuandjast ja tehingust.
Kas sundmüügiväärtus on hindamisaktis alati olemas?
Mitte alati. Mõnikord on see aktis eraldi real, mõnikord teeb laenuandja selle hinnangu ise.
Miks ei sobi bilansiline jääkväärtus tagatise väärtuseks?
See näitab soetusmaksumust miinus kulum, mitte seda, mida turg objekti eest praegu maksaks.
Millist väärtust kasutada kindlustuses?
Hoone kindlustuses kasutatakse kindlustusväärtust. Võlaõigusseaduse § 479 lõike 3 järgi on see ehitise tavaline kohalik ehitusväärtus, millest on maha arvatud kulum, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, näiteks taastamisväärtust.
Loe ka
- Notari tasu arvutamine: kuidas näevad välja kolm näidisarvutust?
- Mida hindaja objekti ülevaatusel vaatab ja kuidas omanik saab valmistuda?
- Energiamärgis ärikinnisvaral: mida see tähendab tehingus ja rahastuses?
Õiguslik alus: võlaõigusseadus § 479. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.