Hoonestusõigus annab õiguse omada ehitist teisele isikule kuuluval maal kindla tähtaja jooksul. See kantakse kinnistusraamatusse eraldi kinnistuna ja seda saab koormata hüpoteegiga nagu kinnisasja. Tagatisena erineb hoonestusõigus kinnistust kolme asja poolest: õigus on tähtajaline, koormamiseks võib olla vaja maaomaniku nõusolekut ja maaomanikule makstav tasu vähendab hoone netotulu. Selgitame, mida need erinevused tagatise jaoks tähendavad.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 26.10.2026
Mis on hoonestusõigus?
Asjaõigusseaduse § 241 lõike 1 järgi saab kinnisasja koormata nii, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale saab seada ainult ühe hoonestusõiguse. Hoonestusõigust omavat isikut nimetatakse hoonestajaks.
Hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitis on hoonestusõiguse, mitte maa oluline osa (asjaõigusseaduse § 241 lõige 5). Maa ja hoone kuuluvad seega eri isikutele: maa maaomanikule, hoone hoonestajale. Kinnistusraamatus on hoonestusõigus iseseisev kinnistu (kinnistusraamatuseaduse § 5¹) ja sellele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seadus ei näe ette teisiti (asjaõigusseaduse § 241 lõige 4).
Hoonestusõiguse saab kinnistusraamatus seada ainult esimesele järjekohale (asjaõigusseaduse § 250). Hoonestusõiguse seadmise leping peab olema notariaalselt tõestatud (§ 242). Kuidas kinnistusraamatu kandeid lugeda, selgitab artikkel kinnistusraamat: mida seal kirjas on.
Kas hoonestusõiguse koormamiseks on vaja maaomaniku nõusolekut?
Hoonestajal on õigus hoonestusõigust koormata muu hulgas kinnispandiga ehk hüpoteegiga (asjaõigusseaduse § 249 lõige 1). Maaomaniku nõusolekut on selleks vaja siis, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud (§ 249 lõige 2). Kui koormatis on ühendatav korrapärase majandamisega ega muuda või ohusta oluliselt hoonestusõiguse eesmärki, võib hoonestaja nõuda maaomanikult koormamiseks nõusolekut (§ 249¹ lõige 2).
Sama loogika kehtib hoonestusõiguse müügi kohta. Kui kinnistusraamatusse on kantud võõrandamise nõusoleku tingimus, on müügiks vaja maaomaniku nõusolekut (§ 249 lõige 1¹). See mõjutab, kui lihtsalt saab hoonestusõigust hiljem müüa. Enne laenu taotlemist tasub kinnistusraamatust kontrollida, kas sellised tingimused on kantud.
Kuidas hoonestusõiguse tähtaeg tagatist mõjutab?
Hoonestusõigust saab seada ainult kindlaks tähtajaks, kuid mitte kauemaks kui 99 aastaks (asjaõigusseaduse § 251 lõige 1). Kinnisasja omanik ja hoonestaja võivad kokkuleppel tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks, ja pikendamine tuleb kanda kinnistusraamatusse (§ 251 lõige 3).
Kui tähtaeg möödub ja hoonestaja ei ole ehitist ära vedanud, muutub ehitis maa oluliseks osaks ja läheb maaomaniku omandisse (§ 252 lõige 2). Maaomanik peab maksma hoonestajale hüvitist maale jääva ehitise eest. Hoonestusõiguse seadmisel võib kokku leppida hüvitise suuruse ja maksmise viisi või hüvitise välistada. Kui suurust ei ole kokku lepitud, loetakse hüvitiseks hoonestusõiguse harilik väärtus (§ 253 lõige 1). Maaomanik vabaneb hüvitise maksmisest, kui ta pikendab tähtaega ehitise eeldatava püsimise aja lõpuni. Kui hoonestaja pikendamisega ei nõustu, kaotab ta õiguse hüvitisele (§ 253 lõige 2).
Tagatise jaoks on olulised kaks asja: kui palju on tähtajast järel ja millised on hüvitise tingimused. Mida lühem on järelejäänud tähtaeg, seda vähem aega jääb hoone kasutamiseks ja laenu tagasimaksmiseks. Kui hüvitis on välistatud, ei saa hoonestaja tähtaja lõppedes maale jääva hoone eest hüvitist.
Mis saab hüpoteegist, kui hoonestusõigus langeb maaomanikule?
Kui hoonestaja ei ole kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, võib maaomanik nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist (asjaõigusseaduse § 244¹ lõige 1). Seda nimetatakse omanikule langemiseks. Maaomanik võib nõuda ka hoonestusõiguse üleandmist tema nimetatud isikule (§ 244¹ lõige 2¹).
Omanikule langemisel peab maaomanik maksma hoonestajale hüvitist. Hüvitise suuruse võib kokku leppida või hüvitise välistada (§ 244² lõige 1). Hüpoteek, mis ei kuulu hoonestajale endale, jääb hoonestusõigust koormama ka pärast omanikule langemist (§ 244³ lõige 1 punkt 1). Laenuandja tagatis säilib, kuid hoonestaja kaotab hoonestusõiguse. Hoonestaja jaoks tähendab see, et hoonestusõiguse tingimuste rikkumine võib viia hoonestusõiguse kaotamiseni, samal ajal kui laenukohustus jääb alles.
Hoonestusõigus ei lõpe ehitise hävimisega (§ 246). Maaomanik ja hoonestaja võivad hoonestusõiguse sisuna kokku leppida ka ehitise kindlustamises ja ülesehitamises selle hävimisel (§ 255¹ punkt 2).
Kuidas hoonestustasu mõjutab hoone tulu?
Hoonestaja maksab maaomanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti (asjaõigusseaduse § 254 lõige 1). Tasu võib kokkuleppel muutuda vastavalt muutuvatele tingimustele, kui muutus on ajaliselt ja ulatuselt määratav (§ 254 lõige 3). Tasu maksmise kohustuse võib kanda kinnistusraamatusse reaalkoormatisena (§ 254 lõige 4). Lisaks tasub hoonestaja maal lasuvad maksud ja kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised, kui ei ole kokku lepitud teisiti (§ 255).
Hoonestustasu ja hoonestaja kanda jäävad maksud on hoone kulud, mis vähendavad netotulu. Kui tasu võib tulevikus kasvada, tasub arvutada, kas hoone tulu katab ka suurema tasu ja laenumakse. Kinnistusraamatusse kantud koormatiste mõju tagatisele selgitab artikkel koormatised kinnistul ja tagatisväärtus.
Mida kontrollida enne hoonestusõiguse koormamist?
- Kui palju on hoonestusõiguse tähtajast järel ja kas tähtaega saab pikendada?
- Kas kinnistusraamatusse on kantud maaomaniku nõusoleku tingimus koormamiseks või müügiks?
- Millised on hüvitise tingimused tähtaja möödumisel ja omanikule langemisel? Kas hüvitis on välistatud?
- Kui suur on hoonestustasu, kas see võib muutuda ja kas see on kantud reaalkoormatisena?
- Milliseid kohustusi hoonestusõigus hoonestajale paneb, näiteks ehitamise tähtaeg, korrashoid ja kindlustus?
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas hoonestusõigust saab müüa?
Saab. Hoonestusõigus on võõrandatav ja pärandatav (asjaõigusseaduse § 241 lõige 1). Kui kinnistusraamatusse on kantud võõrandamise nõusoleku tingimus, on müügiks vaja maaomaniku nõusolekut.
Kas hoonestusõigus lõpeb, kui hoone hävib?
Ei lõpe (asjaõigusseaduse § 246). Hoone kindlustamise ja ülesehitamise kohta võivad maaomanik ja hoonestaja kokku leppida hoonestusõiguse sisuna.
Kas hoonestusõiguse ja tavalise kinnistu hüpoteek on sama?
Hüpoteegi seadmine käib samade reeglite järgi, sest hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid. Erinevus on koormatud õiguses: hoonestusõigus on tähtajaline ja sellega võivad kaasneda maaomaniku nõusoleku ja hoonestustasu tingimused.
Loe ka
- Milline kinnisvara sobib ärilaenu tagatiseks?
- Hüpoteegi järjekoht: miks teine järjekoht on laenuandjale riskantsem?
- Kinnisvara hindamine: millised on kolm meetodit ja mida hindaja tegelikult vaatab?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus § 241, § 242, § 244¹, § 244², § 244³, § 246, § 249, § 249¹, § 250, § 251, § 252, § 253, § 254, § 255, § 255¹; kinnistusraamatuseadus § 5¹. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.