Kinnistusraamat on riiklik register, kus on iga Eesti kinnisasja kohta neli jagu: koosseis, omanik, koormatised ja kitsendused ning hüpoteegid. Sealt näeb, kes on omanik, kas kinnistu on juba panditud ja kas keegi kolmas on selle kasutamise või müügi kohta piirangu seadnud. Laenu või ostu ettevalmistamisel on see esimene dokument, mida vaadata.
Enamik inimesi avab kinnistusraamatu esimest korda alles siis, kui tehing on juba käimas. Siis tuleb välja, et neljandas jaos on vana hüpoteek, mida keegi ei mäletanud, või kolmandas jaos keelumärge. Pool tundi enne tehingu algust ei ole selle avastamiseks hea hetk.
Mis on kinnistusraamat ja kes seda peab
Kinnistusraamatusse kantakse kinnisasjadega seotud asjaõigused ja märked. Registrit peab Tartu Maakohtu kinnistus- ja registriosakond, mis haldab kõigi Eesti piirkondade kinnistusasju (kohus.ee). Vastutav töötleja on Justiits- ja Digiministeerium ning tehniline pool on Registrite ja Infosüsteemide Keskusel (kinnistusraamatuseadus § 2).
Kande õiguslik kaal on suurem, kui esmapilgul paistab. Asjaõigusseaduse § 56 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust, ja kui õigus sealt kustutatakse, eeldatakse, et see on lõppenud (asjaõigusseadus). Praktikas tähendab see, et vaidluses on tõendamiskoormis sellel, kes väidab, et kanne on vale.
Neli jagu: koosseis, omanik, koormatised, hüpoteegid
Igal kinnistusregistriosal on pealkiri ja neli jagu (KRS § 11 lg 4).
| Jagu | Nimetus | Mis seal kirjas on |
|---|---|---|
| I | Kinnistu koosseis | Katastritunnus, sihtotstarve, asukoht, pindala, kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused, ühendamised ja jagamised |
| II | Omanik | Omanik või omanikud, kas tegu on ühis- või kaasomandiga ja kaasomandi korral osade suurus |
| III | Koormatised ja kitsendused | Servituudid, kasutusõigused, ostueesõigused, käsutusõiguse kitsendused ja märked, näiteks keelumärge |
| IV | Hüpoteegid | Hüpoteegipidaja, hüpoteegi rahaline suurus ja hüpoteeki puudutavad märked |
Hüpoteek on ainus koormatis, mis ei ole kolmandas jaos vaid eraldi neljandas (KRS § 15 ja § 16). Seetõttu ei tähenda tühi kolmas jagu, et kinnistu oleks vaba.
Mida iga kanne praktikas tähendab
Esimene jagu ütleb, mis objekt see täpselt on. Kui sihtotstarve on elamumaa, aga plaan on sinna rajada laohoone, seisab projekt enne rahastust hoopis planeeringuküsimuse taga.
Teine jagu näitab, kes saab tehingu üldse teha. Kaasomandi puhul ei piisa ühe kaasomaniku allkirjast ja abikaasade ühisvara nõuab teise poole nõusolekut.
Kolmas jagu on koht, kust tulevad ebameeldivad üllatused. Kasutusvaldus, hoonestusõigus või naabri teeservituut mõjutavad seda, kui palju objekt tegelikult väärt on. Keelumärge tähendab, et õiguse käsutamine on keelatud, ja see kantakse registrisse kohtu määruse alusel (KRS § 70 lg 2). Kuni märge kehtib, ei saa kinnistut müüa ega uut hüpoteeki seada.
Neljas jagu määrab järjekoha. Kui esimesel kohal on juba 200 000 euro suurune hüpoteek, saab uus laenuandja pakkuda tagatist teisel järjekohal, kus riski ja hinna suhe on hoopis teine. Tähelepanu tasub pöörata sellele, et hüpoteegi summa registris ei ole laenujääk. Laen võib olla suures osas tagasi makstud, aga hüpoteek seisab kustutamiseni algses summas.
Kuidas leida registriosa number ja päring teha
Päringu aluseks võib olla registriosa number, katastritunnus, aadress, juriidilise isiku nimi või registrikood (KRS § 74 lg 4^1). Kõige lihtsam on alustada aadressist.
Oma kinnistute andmed ja dokumendid saab e-kinnistusraamatus tasuta, kui sisse logida ID-kaardi või mobiil-ID-ga. Teiste kinnistute vaatamine on tasuline (RIK).
| Päring | Hind |
|---|---|
| I jao kanne | 2 € |
| II jao kanne | 2 € |
| III ja IV jao kanne kokku | 2 € |
| Terve registriosa | 6 € |
| Isiku kinnistute loetelu (XML) | 2 €/päring |
Hindadele käibemaksu ei lisandu ja ostetud andmetega saab 24 tunni jooksul samalt IP-aadressilt korduvalt tutvuda (RIK teenuste hinnad). Terve registriosa kuue euro eest on laenu ettevalmistamisel mõistlik valik, sest kolme jao kaupa tellimine tuleb sama kalliks ja jätab pildi lünklikuks.
Mis kande tegemine maksab
Kande riigilõiv arvutatakse tehinguväärtuse alusel riigilõivuseaduse lisa 2 järgi (riigilõivuseadus § 74). Hüpoteegi seadmisel loetakse tehinguväärtuseks kaks kolmandikku hüpoteegisummast (§ 359 lg 1), seega 150 000 euro suuruse hüpoteegi puhul on arvestusaluseks 100 000 eurot.
| Tehinguväärtus kuni | Riigilõivu täismäär | Näide |
|---|---|---|
| 63 920 € | 64 € | hüpoteek 95 000 € |
| 102 260 € | 110 € | hüpoteek 150 000 € |
| 147 000 € | 165 € | hüpoteek 220 000 € |
| 204 520 € | 235 € | hüpoteek 300 000 € |
| 300 390 € | 350 € | hüpoteek 450 000 € |
Astmed on lisa 2 tabelist (RLS lisa 2). Määrad sõltuvad tehinguväärtuse astmest ja neid muudetakse, seega tuleb vaadata kehtivat lisa 2. Märke, näiteks eelmärke, kandmine ja kustutamine maksab 25% täismäärast ja piiratud asjaõiguse kustutamine samuti 25% (§§ 77–78). Notari tasu on sellest eraldi.
Mida kontrollida enne ostu või laenutaotlust
Viis asja, mis tasub läbi vaadata enne, kui midagi allkirjastada:
- Kas teises jaos olev omanik on sama isik, kes tehingut teeb, ja kas kaasomanikke on rohkem kui üks.
- Kas kolmandas jaos on märkeid või kitsendusi, mis piiraksid müüki või kasutust.
- Kas neljandas jaos olevad hüpoteegid on tegelikult veel vajalikud, või on mõni laen ammu tagasi makstud ja hüpoteek lihtsalt kustutamata.
- Kas esimeses jaos olev sihtotstarve ja pindala vastavad sellele, mida objektiga plaanitakse teha.
- Kas kanded on värsked. Kinnistuspäevikusse kantud, aga veel tehtud kanded ei ole registriosas nähtavad, seega pooleliolev menetlus võib pilti muuta.
Praktiline järjekord: vaata registriosa neli jagu ükshaaval läbi ja alles siis mine tagatise väärtuse juurde. Enne kui hindaja töö tellitakse, tasub teada, kas kolmandas jaos midagi seisab. Vastasel juhul makstakse hindamise eest kaks korda.
Kui kolmandas või neljandas jaos on midagi, mis tehingu kahtluse alla paneb, on tavaliselt kolm teed: koormatise kustutamine enne tehingut, teine järjekoht uue laenu jaoks või mõne muu tagatise lisamine. Kumb sobib, sõltub sellest, kui kiire on ja kui suur on olemasoleva hüpoteegi summa.
Kolm järgmist sammu
- Vaata oma kinnistu andmed e-kinnistusraamatust üle ja loe kolmas ning neljas jagu läbi. Oma kinnistute andmed on omanikule tasuta.
- Võrdle neljanda jao hüpoteegisummat oma tegeliku laenujäägiga. Kui vahe on suur, on vaba tagatisvaru olemas.
- Kui plaanid tagatist kasutada, piisab taotluses tagatise registrikoodist või katastritunnusest. Kinnistusraamatu väljavõtet ei pea Nordic Hypole eraldi tellima ega esitama, registriandmed kontrollitakse menetluse käigus. Vaata ka ärikliendi hüpoteeklaenu tingimusi ning artikleid e-kinnistusraamatu päringu tegemisest ja hüpoteegi seadmise protsessist. Kui tagatis on juba koormatud, on abiks ülevaade olemasoleva laenu refinantseerimisest.
Korduvad küsimused
Kas kinnistusraamatu andmed on avalikud?
Andmed on avalikud, aga mitte tasuta. Oma kinnistute kohta saab omanik andmeid e-kinnistusraamatus tasuta, teiste kinnistute päringud on tasulised. Kinnistusraamatuseadus lubab elektroonilise andmeväljastuse tasu kehtestada kuni kolm eurot päringu või päringuobjekti kohta.
Mida tähendab kolmandas jaos olev keelumärge?
Keelumärge keelab kande all oleva õiguse käsutamise. See kantakse registrisse maa- või ringkonnakohtu määruse alusel ja kinnistusosakond kustutab selle ametiülesande korras, kui määruskaebus võetakse tagasi või jäetakse rahuldamata. Kuni märge kehtib, jääb müük ja uue hüpoteegi seadmine seisma.
Kes teeb kande kinnistusraamatusse?
Kande teeb Tartu Maakohtu kinnistusosakond kinnistamisavalduse alusel. Enamasti esitab avalduse notar tehingu järel. Kanne tehakse üldjuhul pärast riigilõivu tasumist.
Kui palju hüpoteegi kande riigilõiv on?
Riigilõiv arvutatakse tehinguväärtuse alusel riigilõivuseaduse lisa 2 järgi ja hüpoteegi seadmisel loetakse tehinguväärtuseks kaks kolmandikku hüpoteegisummast. 150 000 euro suuruse hüpoteegi puhul on arvestusalus 100 000 eurot ja täismäär 110 eurot. Summa sõltub hüpoteegi suurusest, mitte laenu suurusest.