Kinnistusraamat: mida seal kirjas on ja kuidas seda lugeda?

Kinnistusraamat on riiklik register, kuhu kantakse kinnisasja koosseis, omanik, koormatised ja hüpoteegid. Sealt näeb, kellele kinnistu kuulub, kas see on juba panditud ja kas käsutamist või kasutamist piirab mõni õigus või märge. Selgitame, mida iga jagu tähendab ja millele tasub enne ostu või rahastust tähelepanu pöörata.

Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 30.10.2026

Miks on kinnistusraamatu kanne nii oluline?

Kinnistusraamatusse kantakse kinnisasjadega seotud asjaõigused ja märked. Kandeid teeb Tartu Maakohtu kinnistusosakond, kes menetleb kõigi Eesti piirkondade kinnistusasju.

Kande õiguslik kaal on suur. Asjaõigusseaduse § 56 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust ning kustutatud õiguse puhul eeldatakse, et see on lõppenud. Kui keegi väidab, et kanne on vale, peab ta seda tõendama. Sama seaduse § 56¹ kaitseb ka seda, kes omandab registri andmetele tuginedes tehinguga kinnisomandi, hüpoteegi või muu piiratud asjaõiguse: tema suhtes loetakse andmed õigeks. Kaitse ei kehti, kui registrisse on kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et andmed on ebaõiged. Seepärast on kinnistusraamat esimene koht, kust kinnistu õiguslikku seisu vaadata.

Millest koosneb kinnistusregistriosa?

Kinnistusraamatuseaduse § 11 lõike 4 järgi on igal registriosal pealkiri ja neli jagu. Pealkirjas on kinnistusosakonna nimetus, kinnistu number ja kinnistu liik: kinnisasi, korteriomand, hoonestusõigus või korterihoonestusõigus. Korteriomandil ja hoonestusõigusel on oma registriosa, mis koosneb samuti neljast jaost.

Hüpoteek on ainus koormatis, mis ei ole kolmandas jaos, vaid eraldi neljandas. Seepärast tasub registriosa lugeda tervikuna: tühi kolmas jagu ei tähenda veel, et kinnistu on koormamata.

Mida iga jagu tehingu jaoks näitab?

Esimene jagu: kinnistu koosseis

Esimene jagu ütleb, mis objektiga on tegu. Katastritunnuse, sihtotstarbe, asukoha ja pindala esitab maakatastri pidaja ning kinnistusraamatuseaduse § 13 lõike 2 järgi ei loeta neid andmeid kanneteks. Katastripidaja märge, näiteks “Pindala on ebatäpne”, on nähtav ka esimeses jaos, kuid piiriandmeid kinnistusraamatus ei ole. Need on maakatastris, seega objekti andmeid tuleks kontrollida ka sealt. Kui sihtotstarve ei vasta kavandatud kasutusele, näiteks elamumaale soovitakse rajada laohoonet, tuleb arvestada, et see küsimus vajab lahendamist enne, kui objekti saab plaanitud viisil kasutada.

Esimeses jaos võivad olla ka õigused, mis on seatud selle kinnistu kasuks teisele kinnistule, näiteks teeservituut naaberkinnistul. Selline märge tehakse ainult omaniku avalduse alusel ja selle puudumine ei tähenda veel, et õigust ei ole. Õigus ise on kantud koormatud kinnistu kolmandasse jakku, nii et juurdepääsuõiguse sisu näeb naaberkinnistu registriosast.

Teine jagu: omanik

Teine jagu näitab, kellele kinnistu kuulub. Füüsilise isiku puhul on kirjas nimi ja isikukood, juriidilise isiku puhul nimi ja registrikood. Kui omanikke on mitu, on näha, kas tegu on kaas- või ühisomandiga. Kaasomandi korral on märgitud iga kaasomaniku osa suurus. Kande juurest näeb, mis dokumendi alusel ja millal omanik registrisse kanti. Tehinguga läheb omand üle alles siis, kui uus omanik on registrisse kantud.

Kaasomandi puhul ei piisa ühe omaniku allkirjast kogu kinnisasja käsutamiseks ja abikaasade ühisvara käsutamiseks on vaja teise abikaasa nõusolekut. Kui omanik on ettevõte, ei näita teine jagu, kes võib selle nimel tehingu teha. See selgub äriregistrist. Kui omanik on surnud või omanikuks olev ettevõte on likvideerimisel või registrist kustutatud, on see omaniku andmete juures märgitud koos viitega pärimisregistrile või äriregistrile. Ärilaenu puhul võib kinnistu kuuluda ka ettevõtte omanikule või teisele ettevõttele, kuigi laenu taotleb ettevõte. See ei välista tehingut, kuid kinnistu omanik peab tagatise andmisega nõustuma.

Kolmas jagu: koormatised ja kitsendused

Kolmandas jaos on õigused, mis mõjutavad objekti kasutamist ja väärtust: kasutusvaldus, hoonestusõigus, teeservituut või ostueesõigus. Kandest näeb õiguse sisu ja seda, kelle kasuks see on seatud: kas teise kinnistu igakordse omaniku või kindla isiku, näiteks kohaliku omavalitsuse või võrguettevõtja kasuks. Õiguse ala ja täpsemad tingimused võivad olla kirjas lepingus ja selle lisaks olevas plaanis, millele kanne viitab. Need dokumendid on kinnistustoimikus.

Kolmandas jaos on ka märked. Eelmärge tagab kellegi nõuet, näiteks ostja nõuet omandiõiguse üleandmiseks. Käsutus, mis tehakse pärast eelmärke kandmist, on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Vastuväide tagab nõuet muuta või kustutada ebaõige kanne. Kui vastuväide on registrisse kantud, ei saa omandaja vaidlustatud andmete õigsusele tugineda.

Keelumärge keelab asjaõigusseaduse § 63 lõike 2 järgi märke sisu kohaselt kannete tegemise kas täielikult või osaliselt. See kantakse kinnistusraamatusse hagi tagamise määruse või muul seaduses sätestatud alusel. Märkus teeb nähtavaks muu seadusega lubatud asjaolu, näiteks kinnisasja üürilepingu. Kui selline märge on tehtud, peab ka uus omanik lubama üürnikul kinnisasja lepingu järgi kasutada.

Neljas jagu: hüpoteegid

Neljas jagu näitab, kellel on kinnistule juba hüpoteek ja millisel järjekohal. Iga hüpoteegi juures on hüpoteegipidaja nimi ja isiku- või registrikood, hüpoteegisumma, kande aluseks olnud dokument ja kande kuupäev ning märked hüpoteegi kohta. Kui sama hüpoteek koormab mitut kinnistut, on kande juures märgitud teised koormatud kinnistud. Sel juhul vastutab iga kinnistu kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest.

Asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega ja järjekohast sõltub, millises järjekorras hüpoteegipidajate nõuded tagatise arvel rahuldatakse. Kanded tehakse avalduste saabumise järjekorras. Kui järjekohta on hiljem muudetud või mitu hüpoteeki on samal järjekohal, on see kannete juures märgitud.

Miks hüpoteegisumma ei ole laenujääk?

Neljandasse jakku kantakse hüpoteegisumma. See on summa, mille ulatuses nõuded on kinnisasjaga tagatud, mitte tänane võlg. Laen võib olla suures osas tagasi makstud, kuid hüpoteek püsib registris algses summas, kuni see kustutatakse.

Illustratiivne näide: kinnistule on seatud 200 000 euro suurune hüpoteek, laenujääk on 60 000 eurot. Registris paistab kinnistu koormatuna 200 000 euro ulatuses, kuigi tegelik kohustus on palju väiksem. Tegeliku laenujäägi kohta annab teavet laenuandja, mitte kinnistusraamat.

Kuidas kinnistusraamatust päringut teha?

Kinnistusraamatuseaduse § 74 lõike 4¹ järgi võib veebipäringu aluseks olla registriosa number, katastritunnus, aadress, juriidilise isiku nimi või registrikood. Katastritunnus on kõige täpsem, aadress võib anda mitu vastet.

Oma kinnistute andmeid näeb omanik e-kinnistusraamatus tasuta. Teiste kinnistute andmed on tasulised: ühe jao kanne maksab 2 eurot, III ja IV jagu koos 2 eurot ning terve registriosa 6 eurot. Hindadele käibemaksu ei lisandu ja ostetud andmeid saab 24 tunni jooksul samalt IP-aadressilt uuesti vaadata. Võõra kinnistu puhul on mõistlik tellida kogu registriosa, sest jaokaupa tellimine ei tule odavam.

Mida kontrollida enne ostu või rahastust?

Esmalt tuleks veenduda, et esimese jao katastritunnus, pindala ja sihtotstarve vastavad objektile, mida tehing puudutab. Enne allkirjastamist tasub üle vaadata, kas teises jaos olev omanik on sama isik, kes tehingut teeb, ja kas kaasomanikke on rohkem. Kolmandast jaost tasub otsida märkeid ja kitsendusi, mis piiravad müüki või kasutust. Neljandas jaos on mõistlik kontrollida, kas kõik hüpoteegid on veel vajalikud või on mõni laen ammu tagasi makstud ja hüpoteek lihtsalt kustutamata.

Vaadata tuleb ka registriosa pealkirja. Kui kinnistusosakonnas on menetluses kinnistamisavaldus, on pealkirjas kinnistusraamatuseaduse § 77⁶ järgi viide sellele avaldusele: kinnistuspäeviku number ja aasta. Viide on näha nii e-kinnistusraamatus kui ka väljatrükil ja see kustutatakse pärast menetluse lõppu. Avalduse sisu viitest ei selgu ja kinnistuspäevikuga tutvuda ei saa. Kui pealkirjas on selline viide, tasub enne tehingut omanikult küsida, millise avaldusega on tegu. Kui tehing on hiljuti toimunud, võib registri pilt lähiajal muutuda: äsja müüdud kinnistu teises jaos võib olla veel senine omanik.

Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.

Korduma kippuvad küsimused

Kas kinnistusraamatu andmed on avalikud?

Registriosa andmed on avalikud, kuid teiste kinnistute päringud on tasulised. Kinnistustoimikuga, kus on kannete aluseks olevad dokumendid, saab tutvuda õigustatud huvi korral. Näiteks omanik ja notar ei pea huvi tõendama. Oma kinnistute andmeid ja dokumente saab omanik e-kinnistusraamatus vaadata tasuta.

Kes teeb kande kinnistusraamatusse?

Kande teeb Tartu Maakohtu kinnistusosakond kinnistamisavalduse alusel. Kinnisasjaga seotud tehingute puhul esitab avalduse enamasti notar.

Kas ettevõtte kinnistuid saab otsida registrikoodi järgi?

Jah, juriidilise isiku registrikood on üks seaduses nimetatud päringu alustest.

Kas kinnistusraamatust näeb varasemaid omanikke?

Jah, kustutatud kannetena. Vaikimisi näidatakse kehtivaid kandeid. Kustutatud kanded, sealhulgas varasemad omanikud ja kustutatud hüpoteegid, kuvatakse eraldi soovil ja need on kehtivatest kannetest eristatavad.

Loe ka

• E-kinnistusraamat: kuidas teha päringut ja mida see maksab?
• Kinnistusraamatu väljavõte: mida laenuandja sealt vaatab?
• Hüpoteek: mis see on ja kuidas mõjutab see kinnisvara finantseerimist?

Õiguslik alus: kinnistusraamatuseadus § 2, § 9, § 11 kuni § 16, § 35², § 74, § 77⁶, § 77¹¹, § 77¹⁶; asjaõigusseadus § 56, § 56¹, § 59, § 60, § 63, § 63¹, § 64¹, § 74, § 353, § 359; võlaõigusseadus § 324; perekonnaseadus § 29; kohtu kinnistusosakonna kodukord § 83, § 86, § 89, § 97, § 102, § 107, § 170, § 172; maakatastriseadus § 9. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.