Kui ettevõte vajab lisaraha ja tema kinnisvara on juba olemasoleva laenu tagatiseks, on kaks põhimõttelist teed. Olemasolev laen võib jääda alles ja uus laen tagatakse järgmise järjekoha hüpoteegiga. Teine võimalus on refinantseerimine: olemasolev laen makstakse tagasi uue, suurema laenuga. Selgitame, kuidas need teed õiguslikult erinevad ja kuidas nende kulusid võrrelda.
Autor: Nordic Hypo AS · Uuendatud: 26.10.2026
Kuidas järgmise järjekoha hüpoteek toimib?
Asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega ja kanded tehakse avalduste saabumise järjekorras (asjaõigusseaduse § 59). Uus hüpoteek saab seega järgmise vaba järjekoha. Järgmise järjekoha hüpoteegipidaja saab rahuldust alles pärast eespool olevaid hüpoteegipidajaid, mistõttu on tema risk suurem. Järjekoha mõju selgitab lähemalt artikkel hüpoteegi järjekoht.
Omaniku loobumine õigusest hüpoteegiga koormatud kinnisasja täiendavalt koormata on kehtetu (asjaõigusseaduse § 337 lõige 1). Kinnistusraamatuseaduse § 34¹ järgi on kande tegemiseks vaja selle isiku nõusolekut, kelle õigust kanne kahjustaks. Uue hüpoteegi kandmisel on selleks eelkõige kinnisasja omanik. Järgmisele järjekohale kantav hüpoteek ei muuda olemasoleva hüpoteegi järjekohta.
Olemasolevas laenulepingus võib siiski olla tingimusi ettevõtte teiste kohustuste kohta. Enne uue laenu võtmist on mõistlik leping läbi lugeda ja vajaduse korral olemasoleva laenuandjaga läbi rääkida. Selliseid tingimusi selgitab artikkel kovenandid ärilaenus.
Mis muutub refinantseerimisel?
Refinantseerimisel makstakse olemasolev laen uue laenuga tagasi. Kui uus laen on suurem, jääb vahe ettevõtte kasutusse. Kui uus laen tagatakse sama kinnisvaraga, kustutatakse olemasolev hüpoteek ja seatakse uus või antakse olemasolev hüpoteek uuele laenuandjale üle. Hüpoteegi kustutamiseks on vaja hüpoteegipidaja nõusolekut (kinnistusraamatuseaduse § 34¹). Hüpoteegi üleandmiseks on vaja hüpoteegipidaja ja omandaja notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud kokkulepet ning kannet kinnistusraamatusse (asjaõigusseaduse § 338 lõige 2). Laenuandja vahetamise käiku selgitab artikkel laenuandja vahetamine ärilaenul.
Refinantseerimisega kaasnevad ühekordsed kulud. Olemasoleva laenu ennetähtaegsel tagastamisel võib leping ette näha tasu. Lisanduvad uue laenu lepingutasu ning hüpoteegi seadmise või üleandmise notari- ja riigilõivud. Ennetähtaegse tagastamise tingimusi selgitab artikkel ärilaenu ennetähtaegne tagastamine.
Kuidas kahe tee kulusid võrrelda?
Võrrelda tuleb kahte asja: intressikulu aastas ja ühekordseid kulusid. Intressimäära ei saa võrrelda ainult uue laenu põhjal, sest esimese tee puhul jääb alles ka olemasolev laen oma intressimääraga.
Illustratiivne ja lihtsustatud näide: ettevõttel on olemasolev laen jäägiga 400 000 eurot 6% intressiga ja ta vajab lisaks 150 000 eurot. Näites on eeldatud, et järgmise järjekoha laen on kallim, sest laenuandja risk on suurem. Tegelikud tingimused sõltuvad laenuandjast ja tehingust.
| Illustratiivne võrdlus | Teine hüpoteek | Refinantseerimine |
|---|---|---|
| Laenud | 400 000 € 6% ja 150 000 € 10% | 550 000 € 7% |
| Intress esimesel aastal | 39 000 € | 38 500 € |
| Ühekordsed kulud | 2 000 € | 6 000 € |
Refinantseerimisel on näites intressikulu 500 eurot aastas väiksem, kuid ühekordsed kulud on 4 000 eurot suuremad. Refinantseerimine tasub end näites ära alles umbes kaheksa aastaga. Kui intressimäärad oleksid teised, võiks tulemus olla vastupidine. Iga pakkumise puhul on vaja arvutada kogu perioodi kulu. Refinantseerimise kulude ja säästu arvutamist selgitab artikkel refinantseerimislaen: millal see säästab.
Kahel teel on ka muid erinevusi. Teise hüpoteegi korral on ettevõttel kaks laenu, kaks lepingut ja kaks maksegraafikut. Refinantseerimisel on üks laen, kuid ettevõte loobub olemasoleva laenu tingimustest, mis võivad olla soodsamad kui uue laenu omad.
Millal ei sobi kumbki tee?
Kumbki tee ei lahenda makseraskusi. Kui ettevõttel on raske praeguseid makseid tasuda, suurendab lisalaen kohustusi ja koormab tagatist veelgi. Lisaraha on põhjendatud siis, kui sellel on selge majanduslik eesmärk ja ettevõtte rahavoog katab ka uued maksed. Kas rahavoog makseid kannab, aitab hinnata laenuteenindamise kattekordaja, mida selgitab artikkel DSCR.
Kui ettevõte kaalub rahastust kinnisvara tagatisel, saad Nordic Hypo hüpoteeklaenu tingimustega tutvuda ja esitada laenutaotluse veebis.
Korduma kippuvad küsimused
Kas järgmise järjekoha hüpoteegi seadmiseks on vaja esimese laenuandja nõusolekut?
Kinnistusraamatu kande tegemiseks ei ole. Kande jaoks on vaja selle isiku nõusolekut, kelle õigust kanne kahjustaks, ja järgmisele järjekohale kantav hüpoteek olemasoleva hüpoteegi järjekohta ei muuda. Olemasoleva laenulepingu tingimused tasub siiski enne üle vaadata.
Kas hüpoteekide järjekohta saab hiljem muuta?
Saab. Järjekoha muutmiseks on vaja nende isikute kokkulepet, kelle õiguste järjekoht muutub, ja kannet kinnistusraamatusse. Hüpoteegi järjekohas tagasiastumiseks on vaja ka kinnisasja omaniku nõusolekut (asjaõigusseaduse § 60 lõige 2).
Kas refinantseerimisel peab hüpoteegi alati kustutama?
Ei pea. Olemasoleva hüpoteegi võib anda üle uuele laenuandjale, kui hüpoteegipidaja ja omandaja selles kokku lepivad ning üleandmine kantakse kinnistusraamatusse.
Loe ka
- Refinantseerida või muuta graafikut: kumb valida ärilaenu puhul?
- Hüpoteegi kustutamine: kes peab mida tegema pärast laenu tagasimaksmist?
- Laenu kogukulu: kuidas see kokku arvutada?
Õiguslik alus: asjaõigusseadus § 59, § 60, § 337, § 338; kinnistusraamatuseadus § 34¹. Artikkel on üldhariv ega asenda konkreetse tehingu õiguslikku või finantsalast analüüsi.